A közös képviselő személyéről nem a „lakók”, hanem a tulajdonostársakból álló közgyűlés dönt. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közös képviselő – vagy a közös képviselő helyett működő intézőbizottság elnökének és tagjainak – megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. Ugyanez a testület fogadja el az éves költségvetést, az éves elszámolást és a számviteli szabályok szerinti beszámolót is. (Tht. 27. §, 28. §) (NJT)
A társasház ügyintézését a közös képviselő vagy – helyette – az intézőbizottság látja el. Az intézőbizottságnak legalább egy elnökből és két tagból kell állnia, és tagjait a tulajdonostársak saját maguk közül kell megválasztani; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége a törvény szerint azonos a közös képviselőével. A törvény ezt a tulajdonostársi kötöttséget az intézőbizottságnál kifejezetten előírja, a közös képviselőnél viszont nem; ezért a közös képviselő lehet tulajdonostárs, de lehet külső természetes személy vagy – a törvényi feltételek fennállása esetén – gazdálkodó szervezet is. (Tht. 27. § (2)–(3), 49. §, 54–55. §) (NJT)
A közös képviselő feladata nem merül ki abban, hogy „képviseli a házat”. A törvény szerint elő kell készítenie és végre kell hajtania a közgyűlés határozatait, gondoskodnia kell az épület fenntartásáról, közölnie és beszednie kell a közös költséget, vezetnie kell a Közgyűlési Határozatok Könyvét, továbbá évente költségvetési javaslatot és éves elszámolást kell készítenie. A közgyűlés ellenőrzési joga mellett huszonöt lakásnál nagyobb társasházban a gazdálkodás ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot is kötelező választani. (Tht. 27. § (2), 43–48. §, 51. §) (NJT)
Milyen legyen a leendő közös képviselő?
Jogilag nézve mindenekelőtt olyan személy vagy szervezet, aki megfelel a törvényi szabályoknak. Nem lehet például közös képviselő büntetett előéletű személy, foglalkozástól eltiltott személy, illetve az sem, aki az ilyen tevékenységével összefüggésben jogerősen megállapított fizetési kötelezettségét nem teljesítette.
Üzletszerű társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenység esetén szakképesítés és hatósági nyilvántartásba vétel is szükséges; emellett a hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő számára külön is előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, ha a kezelési feladatokat is ellátja. (Tht. 49. §, 54–55. §) (NJT)
A törvény kifejezetten előírja, hogy a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, ezen belül a közös képviselő vagy az intézőbizottság hatáskörére és feladataira vonatkozó részletes szabályokat is. Ezért egy későbbi vitában valóban az SzMSz az egyik legfontosabb belső mérce – de csak a törvény keretei között, mert az SzMSz nem lehet ellentétes a jogszabályokkal. (Tht. 13. §) (NJT)
