Társasházkezelőként és közös képviselőként mindannyian szembesültünk már azzal a helyzettel, amikor a felkért vállalkozó nem, vagy nem megfelelően teljesíti a rábízott munkát. Legyen szó egy elrontott tetőszigetelésről vagy egy félbehagyott festésről, a kérdés mindig ugyanaz: hogyan érvényesítsük a ház érdekeit gyorsan és hatékonyan?
A társasház mint „fogyasztó”
Sokan nincsenek vele tisztában, de a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvény alapján a békéltető testületi eljárásban a társasházak is fogyasztónak minősülnek. Ez egy hatalmas előny, hiszen így nem kell azonnal a költséges és évekig tartó bírósági utat választanunk.
Mi változott 2024-től?
A legfontosabb változás az úgynevezett kötelezést tartalmazó határozat értékhatárának bevezetése. A korábbi gyakorlattal ellentétben, ha a társasház követelése (legyen szó kijavítási költségről vagy vételár-visszatérítésről) nem haladja meg a 200 000 forintot, a békéltető testület határozata akkor is kötelező érvényű a vállalkozóra nézve, ha ő nem tett alávetési nyilatkozatot. Ez azt jelenti, hogy ha a testület a háznak ad igazat, a vállalkozónak fizetnie kell, vagy el kell végeznie a javítást – különben a határozat alapján közvetlenül végrehajtás indítható ellene.
Miért érdemesebb a békéltetést választani 200 ezer forint alatt?
- Gyorsaság: Míg egy bírósági per évekig tarthat, a békéltető eljárás általában néhány hónap alatt lezárul.
- Költséghatékonyság: Az eljárás a társasház számára alapvetően ingyenes. Nincs illeték, és nem kötelező a jogi képviselet sem (bár javasolt).
- Kényszerítő erő: A 200 ezer forint alatti ügyekben a vállalkozó nem bújhat ki a felelősség alól azzal, hogy „nem vesz részt” az eljárásban.
Mikor marad a bíróság?
Ha a vita tárgya meghaladja a 200 000 forintot, a békéltető testület csak akkor hozhat kötelező döntést, ha a vállalkozó ebbe előre beleegyezett. Ha nem egyezik bele, a testület csak ajánlást tehet, amit a vállalkozó nem köteles betartani. Ilyenkor – vagy ha a vita ennél jóval nagyobb volumenű (pl. egy milliós nagyságrendű felújítási hiba) – továbbra is a bírósági út az egyetlen járható módszer a követelés kényszerítésére.
Tanácsadói útravaló
Mielőtt bármilyen eljárást indítanánk, közös képviselőként kötelességünk a dokumentáció rendbetétele. A békéltetés előtt is kötelező a közvetlen egyeztetés megkísérlése a vállalkozóval. Ha a panaszt írásban elküldtük, és az elutasításra került (vagy 30 napon belül nem válaszoltak), csak akkor fordulhatunk a testülethez.
A kisebb volumenű, 200 000 forint alatti javítási és garanciális vitákban a békéltető testület ma már egy gyors és „fogaival harapni képes” fórum, amelyet érdemes használnunk a társasház vagyonának védelmében.
Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.
