Budapesten egy társasház számlájáról csaknem 3,9 millió forint tűnt el, miután egy férfi hamis közgyűlési jegyzőkönyvvel jelent meg a bankban, új közös képviselőnek adta ki magát, majd átíratta a számla feletti rendelkezési jogot. A pénzt ezután több részletben felvette. A csalás csak akkor derült ki, amikor a valódi közös képviselő már a gázszámlát sem tudta kifizetni. (THT Szaklap)
Nem kibertámadásról vagy bonyolult banki csalásról van szó, hanem egy egyszerű, papíralapú visszaélésről. Ha valaki képes hitelesnek látszó közgyűlési iratokat előállítani, könnyen a képviseleti jog látszatát keltheti. Az egész rendszer gyenge pontja éppen az, hogy a bank sok esetben abból kénytelen kiindulni, amit elé tesznek. A közösképviselő-váltás hivatalos újta az, hogy – miután a régi közös képviselő lemondott, megbízatása lejárt, vagy leváltották – a közgyűlés választ egy új közös képviselőt. Erről a közgyűlésről készül egy jegyzőkönyv. Az új közös képviselő ezzel a jegyzőkönyvvel bemegy a bankba, és átírhatja a bankszámla feletti rendelkezést a saját nevére. Nincs szükség arra, hogy a régi közös képviselő átadja a bankszámlát – az ő megbízatása megszűnt, neki a bankba el sem kell már mennie (és van, hogy nem is hajlandó). A gond itt az, hogy a banki ügyintéző kap egy jegyzőkönyvet, és azt kell elfogadnia. Gyakorlatilag nincs eszköze arra, hogy meggyőződhessen arról, hogy a jegyzőkönyv valódi.
A történet megmutatja, hogy miért volna kulcsfontosságú a közös képviselők hivatalos nyilvántartása. A társasházi törvény szerint a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja éppen az, hogy országosan nyilvános adatokkal biztosítsa a társasházak működésének átláthatóságát, és lehetővé tegye, hogy a közösség nevében eljáró személy az ingatlan-nyilvántartásban, a társasház törzslapján ellenőrizhető legyen. A társasházi közös képviselők kötelező regisztrációja (vagy hivatalos nevén a társasházi tisztségviselők nyilvántartása) egy olyan téma, ami már meglehetősen régóta „kísérti” a szakmát, de az érdemi megvalósítást egyre csak halogatják. Az első komolyabb jogszabályi lépések 2017-ben történtek (a 2017. évi CLXXXVI. salátatörvény révén, ami a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt is módosította). Eredetileg már 2019. május 1-jével be akarták vezetni a kötelező nyilvántartást, de „technikai és adminisztratív okokból” ezt a határidőt többször is eltolták (először 2023-ra, majd 2024-re, legutóbb 2026. október 31-re). (NJT)
Mi az oka annak, hogy a közös képviselők regisztrációjának bevezetése egyre késik? A hivatalos indoklás szerint „a jogalkalmazói visszajelzések alapján a társasházak jelentős része a hátralévő időben nem tudta volna teljesíteni a nyilvántartási kötelezettséget”, ezért hosszabbították meg a türelmi időt 2026. október 31-ig. (kormany.hu). Ebben van némi igazság, az egyik valós probléma a tömegesség: országosan nagyon sok társasház és közös képviselő regisztrációját kellene rövid idő alatt átvinni a rendszeren, ami a földhivataloknak is nagy pluszterhelés. A másik ok, hogy a rendszert nem gondolta át senki, jogtechnikailag sem volt teljesen kiforrott. A LOSZ szerint az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás 2025 elején úgy lépett hatályba, hogy nem tartalmazott külön, részletes társasházi regisztrációs szabályokat, ezért sok kérdésben a szokásos ingatlan-nyilvántartási eljárást kellett alkalmazni. Sok társasháznál ráadásul a meglévő iratok sem alkalmasak azonnal a beadásra. Régi közgyűlési jegyzőkönyvek, formai hibák, hiányos határozatok, vitatható megbízások miatt előbb új közgyűlést kell tartani, az iratokat rendezni kell, és csak utána lehet beadni a kérelmet. (losz.hu)
A szakma ellenállása is valós tényező, csak ezt sem úgy kell elképzelni, hogy valaki nyíltan azt mondja: „ne legyen nyilvántartás”. Inkább arról van szó, hogy a szakmai szervezetek a jelenlegi formát végrehajthatatlannak tartják. Ezért a társasházkezelő szakma nem nagyon igyekezett sem eleget tenni a kötelezettségnek, sem segíteni a folyamatot (más kérdés, hogy ez a kormány nem is nagyon hagyja, hogy segítsenek neki).
A háttérben valóban ott van a lépcsőházanként működő társasházak problémája is. A társasházi törvény szerint a társasház közös képviselőt választ, vagy közös képviselő helyett intézőbizottságot és annak elnökét. Egy társasháznak főszabály szerint egy közös képviselője lehet, még ha a gyakorlatban elő is fordul, hogy tömbönként vagy lépcsőházanként külön gazdálkodnak és külön „közös képviselőt” választanak. A hivatalos indokolások nem mondják ki, de a regisztráció komoly problémákat hoz a felszínre: a régi, formailag gyenge közgyűlési iratanyag, a vitatható megbízások, vagy az a gyakorlat, hogy egy nagyobb, fizikailag összenőtt házban lépcsőházanként külön társasházként működnek, több közös képviselővel. A regisztrációnál nem lehet tovább homályban hagyni, hogy ténylegesen ki jogosult eljárni a ház nevében.
A halogatás mély oka a szakmai struktúra rendezetlensége. De amíg ez a rendszer nem működik teljes körűen és naprakészen, addig a bank, a hatóság és a tulajdonos is nehezen tudja ellenőrizni, hogy valóban az jár-e el a társasház nevében, aki erre jogosult. Egy nyilvános, gyorsan ellenőrizhető regiszter önmagában nem zárná ki a csalást, de jelentősen megnehezítené: a bank nem pusztán egy jegyzőkönyvet látna, hanem egy hivatalos nyilvántartásból is vissza tudná keresni a képviseleti jogot.
Sokan ilyenkor az OBA-t emlegetik, de ez tévedés. Az Országos Betétbiztosítási Alap arra az esetre szolgál, ha a hitelintézet fizetésképtelenné válik, vagyis a betétek a bank összeomlása miatt válnak hozzáférhetetlenné. A mostani ügyben viszont nem bankcsődről van szó, hanem feltételezett okirathamisításról és jogosulatlan számlafeletti rendelkezésről. Erre az OBA védelme nem nyújt megoldást. A pénzintézet felelőssége ezért nem az OBA, hanem a saját eljárása felől vizsgálható. A döntő kérdés az, hogy a bank a bemutatott iratok, az azonosítás és az ügylet körülményei alapján kellő gondossággal járt-e el. Ha a dokumentumok nyilvánvaló hibákat tartalmaztak, vagy a rendelkezési jog átvezetése nem volt kellően körültekintő, akkor felmerülhet a bank felelőssége is. A végső megítélés természetesen mindig az adott ügy tényeitől függ. (THT Szaklap)
Az MNB általános tájékoztatása szerint a jogosulatlan fizetési műveleteket a pénzforgalmi szolgáltatónak egyedileg kell vizsgálnia; jóvá nem hagyott művelet esetén főszabály szerint helyre kell állítania a számla korábbi állapotát, és csak meghatározott esetekben mentesülhet. Az MNB azt is hangsúlyozza, hogy a szolgáltatónak kell vizsgálnia és igazolnia azokat a körülményeket, amelyek az ügyfél csalárd vagy súlyosan gondatlan magatartását támasztanák alá. Ez nem automatikus banki felelősséget jelent, de azt igen, hogy a „bemutattak egy papírt” önmagában nem megnyugtató válasz. (Magyar Nemzeti Bank)
A társasházak számára a tanulság az, hogy a belső kontrollok fontosak, de önmagukban kevesek. Hasznos lehet a rendszeres számlaellenőrzés, a banki értesítések figyelése, a gyors tulajdonosi tájékoztatás és a pontos iratkezelés, de ezek nem pótolják a külső, hitelesen ellenőrizhető nyilvántartást.
Ezért a közös képviselők regisztrációja nem puszta adminisztratív kérdés, hanem alapvető vagyonvédelmi eszköz. A társasház pénze közös tulajdon, amelynek kezeléséhez nem elég a bizalom: kell egy olyan rendszer is, amelyből a bank, a hatóság és a tulajdonos egyaránt ellenőrizheti, ki jogosult eljárni a közösség nevében. Amíg ez nem működik megbízhatóan, addig az ilyen csalás valós kockázat, ez az eset bármikor megismétlődhet.
