GYIK

Egy elcsúszás a jeges járdán, egy meglazult lépcsőházi korlát miatti esés, vagy egy lehulló vakolatdarab okozta sérülés – a társasházi közös területeken bekövetkező balesetek nemcsak sajnálatosak, hanem súlyos anyagi következményekkel is járhatnak. Ingatlankezelőként kulfontosságú tisztán látni, kit terhel a jogi és anyagi felelősség.

A felelősség jogi alapja

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:559. §-a rögzíti az épülettulajdonos felelősségét. E szerint az épület egyes részeinek lehullásával vagy az épület hiányosságaival okozott kárért az épület tulajdonosa felelős.

Társasház esetén ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársak közössége felel minden olyan kárért, amely a közös tulajdonban álló épületrészek (lépcsőház, tető, homlokzat, közös folyosók) vagy a társasházhoz tartozó földrész (udvar, járda) nem megfelelő állapota miatt következik be.

1. eset: Van érvényes társasház-biztosítás

Ha a társasháznak van korszerű, a kockázatokra kiterjedő biztosítása, az élet lényegesen egyszerűbb:

• Felelősségbiztosítás: A legtöbb társasházi csomag tartalmaz felelősségbiztosítási elemet. Ilyenkor a biztosító a társasház helyett közvetlenül a károsultnak fizeti meg a kártérítést (orvosi költségek, dologi kár, sérelemdíj).
• Mentesülés: A társasháznak igazolnia kell, hogy a karbantartási kötelezettségének eleget tett. Ha a kár a ház elhanyagoltsága miatt következett be, a biztosító ugyan fizet a károsultnak, de bizonyos esetekben visszakövetelheti az összeget a háztól (regressz igény).

2. eset: Nincs biztosítás, vagy nem fedezi az esetet

Biztosítás hiányában a társasház „saját zsebből” köteles helytállni:

• Közös vagyon terhére: Elsősorban a társasház közös üzemeltetési számlájáról, tartalékaiból kell kifizetni a kártérítést.
• Tulajdonosi befizetés: Ha a közös kassza nem fedezi az összeget (amely egy súlyosabb balesetnél akár milliós tétel is lehet), a tulajdonostársaknak tulajdoni hányaduk arányában, rendkívüli befizetéssel kell előteremteniük a kártérítés összegét.

A közös képviselő felelőssége

Bár a kárt a károsult felé a társasház fizeti, a tulajdonosok belső jogviszonyában felmerülhet a közös képviselő felelőssége is. Ha a baleset azért következett be, mert a képviselő a tőle elvárható gondosság ellenére nem intézkedett egy ismert hiba elhárításáról (pl. nem rendelte meg a tető javítását vagy a síkosságmentesítést), a ház kártérítési igénnyel fordulhat a képviselő felé.

Javaslatok:

1. Szerződés ellenőrzése: Évente egyszer vizsgáljuk felül a társasház biztosítási kötvényét. Elég magas-e a felelősségbiztosítási limit?
2. Naplózás: A síkosságmentesítést, a karbantartási munkákat és a hibabejelentéseket mindig írásban dokumentáljuk. Egy jól vezetett munkavégzési napló a bíróság előtt bizonyíthatja, hogy a ház úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben elvárható.
3. Azonnali intézkedés: Ha baleset történik, rögzítsük a körülményeket (fotók, tanúk), és azonnal jelentsük a biztosítónak.

Tudatosítsuk a társasházi tulajdonosokban, hogy a biztosítás nem csupán egy tétel a költségvetésben, hanem a tulajdonosok védőhálója. Megfelelő védelem nélkül egy szerencsétlen lépcsőházi baleset, vagy egy lehulló vakolatdarab, tetőcserép is komoly pénzügyi válságba sodorhatja a lakóközösséget.

Társasházkezelőként és közös képviselőként mindannyian szembesültünk már azzal a helyzettel, amikor a felkért vállalkozó nem, vagy nem megfelelően teljesíti a rábízott munkát. Legyen szó egy elrontott tetőszigetelésről vagy egy félbehagyott festésről, a kérdés mindig ugyanaz: hogyan érvényesítsük a ház érdekeit gyorsan és hatékonyan?

A társasház mint „fogyasztó”

Sokan nincsenek vele tisztában, de a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvény alapján a békéltető testületi eljárásban a társasházak is fogyasztónak minősülnek. Ez egy hatalmas előny, hiszen így nem kell azonnal a költséges és évekig tartó bírósági utat választanunk.

Mi változott 2024-től?

A legfontosabb változás az úgynevezett kötelezést tartalmazó határozat értékhatárának bevezetése. A korábbi gyakorlattal ellentétben, ha a társasház követelése (legyen szó kijavítási költségről vagy vételár-visszatérítésről) nem haladja meg a 200 000 forintot, a békéltető testület határozata akkor is kötelező érvényű a vállalkozóra nézve, ha ő nem tett alávetési nyilatkozatot. Ez azt jelenti, hogy ha a testület a háznak ad igazat, a vállalkozónak fizetnie kell, vagy el kell végeznie a javítást – különben a határozat alapján közvetlenül végrehajtás indítható ellene.

Miért érdemesebb a békéltetést választani 200 ezer forint alatt?

1. Gyorsaság: Míg egy bírósági per évekig tarthat, a békéltető eljárás általában néhány hónap alatt lezárul.
2. Költséghatékonyság: Az eljárás a társasház számára alapvetően ingyenes. Nincs illeték, és nem kötelező a jogi képviselet sem (bár javasolt).
3. Kényszerítő erő: A 200 ezer forint alatti ügyekben a vállalkozó nem bújhat ki a felelősség alól azzal, hogy „nem vesz részt” az eljárásban.

Mikor marad a bíróság?

Ha a vita tárgya meghaladja a 200 000 forintot, a békéltető testület csak akkor hozhat kötelező döntést, ha a vállalkozó ebbe előre beleegyezett. Ha nem egyezik bele, a testület csak ajánlást tehet, amit a vállalkozó nem köteles betartani. Ilyenkor – vagy ha a vita ennél jóval nagyobb volumenű (pl. egy milliós nagyságrendű felújítási hiba) – továbbra is a bírósági út az egyetlen járható módszer a követelés kényszerítésére.

Tanácsadói útravaló

Mielőtt bármilyen eljárást indítanánk, közös képviselőként kötelességünk a dokumentáció rendbetétele. A békéltetés előtt is kötelező a közvetlen egyeztetés megkísérlése a vállalkozóval. Ha a panaszt írásban elküldtük, és az elutasításra került (vagy 30 napon belül nem válaszoltak), csak akkor fordulhatunk a testülethez.

A kisebb volumenű, 200 000 forint alatti javítási és garanciális vitákban a békéltető testület ma már egy gyors és „fogaival harapni képes” fórum, amelyet érdemes használnunk a társasház vagyonának védelmében.

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A történet szerint egy több lépcsőházból álló társasház egyik lépcsőháza hitelt vett fel. A ház a földhivatali nyilvántartás szerint egy társasház: egy helyrajzi számon szerepelnek, műszakilag sem igazán különülnek el. Ennek ellenére évtizedek óta lépcsőházanként külön társasházként működnek, és hallani sem akarnak semmiféle közösködésről a szomszéd lépcsőházakkal. Külön választanak közös képviselőt, külön gazdálkodnak és külön döntenek a felújításokról. Egy ilyen, csak az egyik lépcsőházat érintő felújításhoz történt a hitelfelvétel.

A hitelfelvétel nem biztos, hogy csak a szomszéd lépcsőház ügye. Ha a ház a valóságban jogilag egy társasház, akkor a közösséget terhelő kötelezettségekről főszabály szerint nem egyetlen lépcsőház, hanem a társasház közgyűlése dönt. A törvény szerint a közgyűlésen valamennyi tulajdonostárs részt vehet, a szavazati jog pedig tulajdoni hányad szerint illeti meg őket. (Nemzeti Jogszabálytár)

Elég, ha csak az egyik lépcsőház szavazta meg? Nem. A közösséget terhelő kötelezettség vállalása a közgyűlés kizárólagos hatásköre. A törvényben van lehetőség jogszerűen „lépcsőházanként” dönteni, ha az SZMSZ részközgyűlést enged, és vagy a szavazatokat össze kell számítani, vagy az adott épületrész elkülöníthető gazdálkodású, és az SZMSZ arra valóban önálló döntési jogkört ad. (Nemzeti Jogszabálytár).

Egy lépcsőház akkor szavazhat külön, ha az SZMSZ szerint az egy részközgyűlésként erre jogosult. Ha nincs olyan közösen, az összes lépcsőház tulajdonosai által elfogadott SZMSZ, amely a részközgyűlés hatáskörét és eljárását szabályozná, akkor a pusztán lépcsőházankénti szavazásnak nincs törvényi alapja. A Kúria hivatalos összefoglalója a BH 2015.191. eseti döntésre hivatkozva kimondja, hogy ha a közös képviselő olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet, és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nincs szerződéskötési akarat, ezért a szerződés nem jön létre. Ugyanez az összefoglaló azt is rögzíti, hogy a jogkör túllépését utólagos jóváhagyás orvosolhatja. Ha a jogszabály valamely ügylethez közgyűlési döntést kíván meg, akkor a harmadik személynek ezt vizsgálnia kell – tehát adott esetben a bank nem hivatkozhat arra, hogy nem tudta, hogy jogszerűtlen volt a társasházi döntés. Kölcsönfelvételnél és a közös tulajdon megterhelésénél tehát nem elég annyi, hogy valaki letesz az asztalra egy papírt: a közgyűlési döntés hiánya a szerződés létrejöttét is érintheti. (Kúria)

Ha a hitel érvényes, kinek kell helytállnia? A törvény nem egyetemleges, hanem sortartó felelősséget mond ki. Ha a kötelezettséget a társasház közössége érvényesen vállalta, akkor a Tht. alapján a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint – vagy az SZMSZ-ben meghatározott eltérő mérték szerint – felelnek, mégpedig egyszerű, vagyis sortartásos kezesség szabályai szerint. Ez azt jelenti, hogy a teher főszabály szerint nem csak azon a lépcsőházon marad, amelyik a hitelt „intézte”. (Nemzeti Jogszabálytár)

Mit tehet az a tulajdonos, aki szerint jogszerűtlen volt a döntés? A társasházi határozat bíróság előtt megtámadható, ha jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközik, illetve ha a kisebbség jogos érdekét lényegesen sérti. A keresetet a határozat meghozatalától számított 60 napon belül lehet megindítani; a per önmagában nem állítja meg a végrehajtást, de a bíróság azt indokolt esetben felfüggesztheti. (Nemzeti Jogszabálytár)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) egyértelműen fogalmaz: a társasház gazdálkodásának átláthatóságát az éves költségvetési javaslat és az éves elszámolás (beszámoló) biztosítja.

1. Az éves költségvetés

Az éves költségvetés a terv. Ez tákákoztat arról, hogy a következő évben miből fog gazdálkodni a ház, és mire költi el a tulajdonosok befizetéseit. Megmutatja a várható bevételeket (közös költség, bérleti díjak, kamatok) és a tervezett kiadásokat. A költségvetésére a közös képviselő tesz javaslatot és a közgyűlés fogadja el.

• Tartalmi elemei (Tht. 47. §):
  • a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételek és kiadások költségnemenként (pl. víz, villany, szemétszállítás, takarítás, felújítási alapba szánt befizetések);
  • a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat és ezek várható költségét;
  • a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
• Miért kötelező? Ezen alapul a közös költség mértéke. Érvényes, közgyűlés által elfogadott költségvetés nélkül a közös képviselő jogilag támadható a költségek beszedésekor.

2. Az éves beszámoló: A múlt elszámolása

A beszámoló a tények dokumentuma. Ez ad számot arról, hogy az előző évben elfogadott költségvetéshez képest valójában mi történt a ház gazdálkodásában. A tulajdonosok itt látják, hogy mennyi pénz folyt be ténylegesen, és pontosan mire költötték azt el.

• Tartalmi elemei (Tht. 48. §):
  • a tényleges bevételek és kiadások részletezése kötségnemeként, az SZMSZ-ben meghatározott bontásban;
  • a tervezett és tényleges bevételeket források szerint;
  • a kintlévőséget (még nem teljesített követelések) részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket;
  • a társasház bankszámla- és pénztáregyenlegét az év végén;
  • a felújítási alap egyenlegét;
  • a közösség egészét terhelő kötelezettségeket (pl. hitel);
  • a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát.
• Miért kötelező? A közgyűlés az éves beszámoló elfogadásával hagyja jóvá a közös képviselő arra az évre vonatkozó gazdasági tevékenységét. A beszámolót minden tulajdonosnak meg kell küldeni, ezbiztosítja a transzparenciát.

A legfontosabb különbségek

Szempont	Költségvetés (Terv)	Beszámoló (Tény)
Időtartam	A következő évre vonatkozik.	Az elmúlt évre vonatkozik.
Fő célja	A közös költség megállapítása.	Az elszámolás és ellenőrzés.
Alapja	Becslés, ajánlatok, fix költségek.	Számlák, bankkivonatok, bizonylatok.

⚠️ Fontos jogszabályi határidő: A törvény értelmében mind a beszámolót, mind a következő évi költségvetést minden év május 31-ig el kell fogadnia a közgyűlésnek!

---

Tippek kollégáknak:

1. Szöveges magyarázat: A számok mellé mindig fűzzünk rövid magyarázatot (pl. miért emelkedett a biztosítás, vagy miért maradt el egy tervezett festés).
2. Ellenőrizhetőség: Mindig egyeztessünk a Számvizsgáló Bizottsággal (SZB) a közgyűlés előtt, hogy ők is hitelesíthessék a számokat a tulajdonosok felé.

Készült a Váci Közös Képviselők szakmai közössége számára. Legyen a gazdálkodás átlátható, a társasház edig fenntartható!

A társasházi törvény szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások azok a kiadások, amelyek nem pusztán fenntartást szolgálnak, tehát nem az üzemeltetés, a karbantartás vagy a felújítás körébe tartoznak, hanem az állagvédelmen túlmenően a közös tulajdon bővítésével, átalakításával, vagy új közös épületrész, épület, illetve épületberendezés létesítésével járnak. A Tht. kimondja, hogy ilyen kiadás vállalásához egyhangú tulajdonostársi határozat kell. (NJT)

A Kúria összefoglalója szerint a minősítésnél nem a költség nagysága a döntő, hanem az, hogy a beruházás új műszaki eredményt hoz-e létre, illetve túlmegy-e a szokásos fenntartáson. Tipikusan ide tartozhat például új lift beépítése olyan házban, ahol korábban nem volt lift, tetőtérben új lakás vagy helyiség kialakítása, garázssor építése az udvaron, vagy a közös tulajdon olyan átalakítása, amely új rendeltetésű részt hoz létre. A Kúria gyakorlata szerint ilyen eset az is, ha a közös tulajdonú házmesterlakásból két kisebb lakást alakítanak ki, vagy ha a fűtőműről való leválás érdekében új hőközpontot és kazánt létesítenek. (Kúria)

Viszont nem tartozik ide minden nagyobb munka. A Tht. szerint a felújítás és a korszerűsítés is a fenntartás része lehet, ezért például egy elromlott kazán cseréje korszerűbbre, a gáz-alapvezeték felújítása, egy lift korszerűbb modellre cseréje, vagy bizonyos energiahatékonysági munkák nem feltétlenül minősülnek a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak. A Kúria összefoglalója példaként említi, hogy a külső szigetelés és nyílászárócsere önmagában még nem feltétlenül ilyen kiadás, míg ugyanez napkollektorok létesítésével együtt már lehet az. (NJT)

Összefoglalva: ami a ház meglévő állapotának fenntartása, javítása, felújítása vagy ésszerű korszerűsítése, az többnyire nem tartozik ide; ami viszont új közös értéket, új funkciót vagy lényeges szerkezeti bővítést hoz létre, az jellemzően igen. Ha kétséges egy beruházás besorolása, érdemes nem az összegből, hanem a tervezett műszaki tartalomból kell kiindulni. (NJT)

A Pénzcentrum.hu cikke arra hívja fel a figyelmet, hogy a tulajdoni lap és a térképmásolat igénylésének szabályai az elmúlt időszakban több ponton megváltoztak, ezért ügyintézés előtt érdemes tájékozódni. A

🌐 A cikk itt olvasható: Pénzcentrum

A legfontosabb változás, hogy az online lekérés már az új E-ING rendszeren keresztül történik, és ehhez elektronikus azonosítás szükséges. A cikk szerint 2025 szeptemberétől a korábbi online felület helyett már ez az új rendszer használható, belépni pedig Ügyfélkapu+ vagy DÁP segítségével lehet.

A díjak is egyértelműen meghatározottak: a papíralapú hiteles tulajdonilap-másolat díja 10 000 forint, az elektronikus hiteles tulajdonilap-másolaté 4 800 forint. A természetes személyeket évente két alkalommal díjmentesség illeti meg, de ez a kedvezmény csak a saját tulajdonukban álló ingatlanra vonatkozik. (Jogtár)

A cikk szerint a tulajdoni lap háromféleképpen kérhető le: online, személyesen vagy postai úton. Személyesen a földhivatali ügyfélszolgálaton papíralapú hiteles másolat kérhető, postai úton pedig megfelelő formanyomtatvány és formai követelmények mellett intézhető az ügy.

A közgyűlés hozhat a „harmadik személyre” (például a bérlőre) vonatkozó határozatot, de a határozat
a „harmadik személyre” nem bír kötelező erővel. A „harmadik személy” a Tht. 42.§ (1) bekezdése alapján
nem támadhatja meg a közgyűlés határozatát, erre nincs is szüksége, mert a határozat rá kötelező erővel nem bír – a határozat inkább a tulajdonosi közösség feléje intézett nyilatkozatának tekinthető. Többnyire egyszerűen nem kell betartania. A Tht. 42. § (1) ráadásul a határozat megtámadására kifejezetten csak tulajdonostársat jogosít fel.

Ha mégis szükséges, a harmadik személy főszabály szerint nem a Tht. 42. § szerinti társasházi határozat-megtámadási perrel, hanem a Ptk. és az adott jogviszony anyagi jogi szabályai alapján léphet fel.

Ha egy bérlő, szomszéd, vállalkozó vagy más kívülálló személy jogsérelmet állít, akkor általában nem „a közgyűlési határozatot támadja meg”, hanem a saját igényét érvényesíti: például szerződéses, birtokvédelmi, szomszédjogi vagy kártérítési alapon. Ebben a megközelítésben a Tht. háttérszabály, mert maga a törvény is kimondja, hogy a társasháztulajdonnal kapcsolatos, benne nem rendezett kérdésekben a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. (NJT)

Hogy kit kell perelni, azt már a vita tárgya dönti el. A Tht. 3. § (1) szerint a tulajdonostársak közössége a közös neve alatt, az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető; a közösséget a bíróság előtt a közös képviselő képviseli. Ilyen ügyekben tehát rendszerint elegendő a társasházközösséget perelni. (NJT)

Van azonban fontos kivétel. A Kúria szerint azokban a dologi jogi perekben, amelyek a közös tulajdon tulajdoni helyzetét vagy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést érintik, nem mellőzhető minden egyes tulajdonostárs, sőt a bejegyzett jogok jogosultjainak perben állása sem. Ezzel szemben a többi perben – ideértve tipikusan a kártérítési, szomszédjogi és birtokvédelmi pereket – általában elfogadható a társasház „relatív jogképessége”, vagyis nem kell külön minden tulajdonostársat perbe vonni.

Összefoglalva: a harmadik személy rendszerint a Ptk. vagy más, az adott ügyre irányadó anyagi jogszabály alapján lép fel; ha a vita a közös tulajdon kezeléséhez vagy az épület fenntartásához kapcsolódik, többnyire a társasházközösség perelhető, ha viszont a per a közös tulajdon tulajdoni helyzetét vagy ingatlan-nyilvántartási bejegyzését érinti, akkor az összes tulajdonostársakat is perbe kell vonni. (NJT)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

Főszabály szerint nem. Ha a közgyűlési határozat vagy az SZMSZ valamely rendelkezése kógens, vagyis eltérést nem engedő anyagi jogi szabállyal ellentétes, akkor azt a bíróság az érdemi döntésnél nem alkalmazhatja, és nem alapíthatja rá az ítéletét, akkor sem, ha azt a Tht. 42. § szerinti határidőben senki nem támadta meg. Ezt a Kúria joggyakorlat-elemző összefoglalója kifejezetten így foglalja össze az 6. kérdésnél. (Kúria)

A Tht. 42. § (1) szerint a jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütköző közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt a tulajdonostárs a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül indíthat pert. Ugyanakkor ebből nem következik az, hogy a bíróság egy másik, például közös költség vagy más teljesítés iránti perben köteles volna olyan határozatra támaszkodni, amely kógens anyagi jogi normát sért. A törvény egyébként a közös képviselőt is arra kötelezi, hogy a közgyűlési határozatok végrehajtásánál biztosítsa azok jogszabályszerűségét. (Nemzeti Jogszabálytár)

Az SZMSZ-re ugyanez igaz. A Kúria összefoglalója szerint a bíróság nem alkalmazhatja az SZMSZ jogszabállyal ellentétes előírását. A jelenlegi Tht. 13. §-a is abból indul ki, hogy a szervezeti-működési szabályzatot a törvény keretei között kell megalkotni, tehát az SZMSZ nem írhat felül kötelező törvényi rendelkezést.

Fontos különbség van azonban a kógens és a diszpozitív szabályok között. Ha a törvény maga megengedi az eltérést, akkor nincs valódi jogellenes ellentét. Erre jó példa a Tht. 24. § (1), amely szerint a közös költség főszabály szerint tulajdoni hányad szerint terheli a tulajdonostársakat, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. Ilyen esetben az SZMSZ eltérése nem jogsértő, hanem a törvény által megengedett szabályozás. (Nemzeti Jogszabálytár)

Összefoglalva: az anyagi jogi kógens szabállyal ellentétes, de határidőben meg nem támadott közgyűlési határozatot vagy SZMSZ-rendelkezést a bíróság nem veheti figyelembe úgy, hogy arra ítéletet alapítson. Ha viszont az eltérés csak olyan törvényi szabályt érint, amelytől a jogszabály maga megengedi az eltérést, akkor az SZMSZ vagy a határozat alkalmazható.

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

Nem, önmagában nem akadálya. A jelenlegi szabályozás sem a Tht. 27/A. § szerinti törvényességi felügyeleti perre, sem a Tht. 42. § (1) szerinti tulajdonostársi megtámadási perre nem mondja ki, hogy a per automatikusan megszűnik attól, hogy a társasház a megtámadott közgyűlési határozatot utóbb visszavonja. A Tht. 27/A. § alapján a jegyző a társasház működésének és közgyűlési határozatainak törvényességét ellenőrizheti, és pert indíthat; a Tht. 42. § (1) alapján pedig bármely tulajdonostárs a határozat érvénytelenségének megállapítását kérheti. A 42. § kifejezetten számol is azzal, hogy a jegyző és a tulajdonostárs keresete együtt bírálható el. (NJT)

A Kúria joggyakorlat-elemző összefoglalója szerint a döntő kérdés az, hogy a visszavonás visszaható hatályú-e, vagy csak a jövőre nézve szünteti meg a határozat hatályát. A Kúria összegzése szerint a közgyűlés visszavonhatja korábbi határozatát, és a Tht. nem tartalmaz olyan tilalmat, amely a visszaható hatályú visszavonást önmagában kizárná; ehhez azonban a visszavonó határozatnak kifejezetten és egyértelműen ki kell mondania, hogy a korábbi határozat létezését és hatályát a meghozatal időpontjára visszamenőleg kívánja megszüntetni. (Kúria)

• Ha a visszavonás visszaható hatályú, attól még a bíróságnak nem feltétlenül „esik ki a kezéből” az ügy. A Kúria szerint, ha a felperes nem áll el a keresettől, a bíróságnak a keresetről továbbra is határoznia kell; ilyen helyzetben a kereset okafogyottá válhat, és ennek következménye lehet a kereset elutasítása, de ehhez a bíróságnak meg kell vizsgálnia a határozat tartalmát és azt is, hogy nincs-e visszaélésszerű joggyakorlás. (Kúria)
• Ha a visszavonás nem visszaható hatályú, akkor a kereset érdemi elbírálása főszabály szerint folytatódik. Ennek oka, hogy a visszavont határozat joghatásai legalább egy átmeneti időszakban fennálltak vagy fennállhattak, ezért a bíróságnak azt az időszakot továbbra is vizsgálnia kell. A Kúria ezt kifejezetten úgy fogalmazza meg, hogy ilyen esetben a pert folytatni kell, akár érvénytelenségi perről, akár a határozatra alapított más igényről van szó. (Kúria)

A per megszüntetésének klasszikus esete nem a társasház határozat-visszavonása, hanem az, ha a felperes a keresetétől eláll. A Pp. 241. § (1) a) pontja alapján ilyenkor a bíróság az eljárást kérelemre megszünteti; a 241. § (3) bekezdése külön azt is rendezi, mikor nincs szükség az alperes hozzájárulására. Ezért fontos a kettőt elválasztani: a társasház visszavonó határozata önmagában nem azonos a felperes keresettől elállásával. (NJT)

Összefoglalva: A megtámadott közgyűlési határozat per alatti visszavonása önmagában nem zárja le automatikusan a pert. A döntő az, hogy a visszavonás visszaható hatályú volt-e. Visszaható hatály esetén a kereset okafogyottá válhat, de erről is a bíróság dönt; nem visszaható visszavonás esetén a pert rendszerint tovább kell folytatni. (NJT)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

Erre nincs egyetlen, minden esetre azonos válasz. Az dönti el a kérdést, hogy az alapítás melyik szakaszában jár a közösség. A bírói álláspont lényege az, hogy az alakulóban lévő társasház jogi megítélése attól függ, eljutott-e már az alapító okirat az ingatlanügyi hatósághoz, és megtörtént-e a széljegyzés.

Ha az alapító okiratot már aláírták, benyújtották az ingatlanügyi hatósághoz, és a széljegyzés is megtörtént, akkor a bejegyzésig fennálló úgynevezett függő jogi helyzetben a jogközösség társasházként működhet. A Kúria összefoglalója szerint ilyenkor a határozatokat a Tht. szabályai szerint lehet megítélni és megtámadni, a tagok közös költség fizetésére is kötelezhetők, a közösség pedig a Tht. 3. § (1) bekezdésében írt körben önállóan perelhet és perelhető. (Kúria)

Ha az alapító okiratot ugyan már aláírták, de még nem nyújtották be az ingatlanügyi hatósághoz, vagy benyújtották, de a széljegyzés valamilyen okból nem történt meg. Ebben a szakaszban a Kúria szerint nincs jogszabályi alap a Tht. alkalmazására. A közösség ilyenkor osztatlan közös tulajdonként működik, ezért a határozatok megtámadására a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai irányadók, és az ilyen perekben valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. (Kúria)

Fontos gyakorlati következmény, hogy ha a már benyújtott és széljegyzett alapítás bejegyzését az ingatlanügyi hatóság később jogerősen elutasítja, akkor az addigi közgyűlési határozatok és cselekmények hatálytalanná válnak. A Kúria azt is rögzíti, hogy ettől a korábban meghozott jogerős bírósági ítélet nem válik automatikusan hatálytalanná, de a további perekre és a folyamatban lévő eljárásokra ez a körülmény már közvetlenül kihat.

Röviden tehát: ha az alapító okiratot már benyújtották és a széljegyzés megtörtént, akkor főszabály szerint a Tht. alkalmazandó; ha ez még nem történt meg, akkor a Ptk. szabályai irányadók.

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

Nem feltétlenül. Ha a tulajdonostárs ügyvéd nélkül jár el, nem elvárás, hogy a keresetlevélben pontos paragrafusokat idézzen. Az viszont szükséges, hogy világosan leírja, mi történt, miért tartja jogsértőnek a határozatot, milyen bizonyítékai vannak, és mit kér a bíróságtól. A Kúria összefoglalója ezt kifejezetten így rögzíti, a hatályos Pp. pedig ma is megköveteli a határozott kereseti kérelmet, a jogalap megjelölését, a tényeket és a jogi érvelést. (Kúria)

Fontos: keresetlevélhez mellékelni kell a tulajdonjogát (tulajdonosi minőségét) igazoló tulajdoni lap-másolatot és felperes a birtokában lévő – a kereset elbírálásához szükséges – okiratokat, de a közös képviselő képviseleti jogát igazoló okiratokat nem kell becsatolnia. (Kúria)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. Ezt a társasházi törvény kifejezetten kimondja. Fontos azonban, hogy ez a felügyelet nem terjed ki minden ügyre: ahol külön bírósági vagy más hatósági eljárásnak van helye, ott már nem a jegyző jár el ebben a minőségben. (Nemzeti Jogszabálytár)

A jegyző azt ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és ezek módosításai megfelelnek-e a jogszabályoknak, továbbá hogy a társasház működése és a közgyűlési határozatok összhangban vannak-e a törvénnyel, az alapító okirattal és az SZMSZ-szel. A közös képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének ebben az eljárásban együtt kell működnie a jegyzővel, és a szükséges iratokat rendelkezésre kell bocsátania. (Nemzeti Jogszabálytár)

Ha a jegyző szabálytalanságot állapít meg, írásbeli felhívást ad ki a törvényes működés helyreállítására. Erre a társasháznak főszabály szerint 60 nap áll rendelkezésére. Ha ez nem vezet eredményre, a jegyző bírósághoz fordulhat. Lényeges, hogy a törvény szövege szerint a jegyző ilyenkor fordulhat bírósághoz, vagyis ez nem automatikus, kötelező lépés.

A Kúria joggyakorlat-elemző összefoglalója szerint a Tht. 27/A. §-ára épülő perek száma sokáig igen alacsony volt. Ennek egyik oka az volt, hogy a szabályozás új volt, másik oka pedig az, hogy a 60 napos helyreállítási határidő és az ezt követő 30 napos perindítási lehetőség a gyakorlatban sokszor nehezen volt tartható. Emiatt a Kúria akkor még nem tartotta lehetségesnek, hogy ebből a tárgykörből kellően megalapozott, egységes bírói gyakorlatot vonjon le.

Összefoglalva: a társasházak feletti törvényességi felügyeletet a jegyző gyakorolja, de ez nem általános „fellebbviteli fórum” minden társasházi vitában. A jegyző elsősorban a törvényes működést ellenőrzi, felhívhatja a társasházat a szabálytalanság megszüntetésére, és szükség esetén bírósághoz fordulhat. (Nemzeti Jogszabálytár)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A rövid válasz az, hogy nem minden esetben ugyanattól. A társasházi törvény szerint a közös költség főszabály szerint a tulajdonost terheli, és tulajdonosváltozáskor a közös képviselő köteles írásbeli nyilatkozatot adni a fennálló közösköltség-tartozásról. A törvény azt is kimondja, hogy az eladó tehermentességi szavatossága a közösköltség-tartozásra is kiterjed. (Nemzeti Jogszabálytár)

A Kúria korábbi joggyakorlat-elemző összefoglalója szerint ebben a kérdésben hosszú ideig nem alakult ki egységes bírói gyakorlat. Volt olyan álláspont, amely szerint az eladáskor fennálló hátralék az eladót terheli, más bíróságok szerint a vevőre hárulhat, és olyan felfogás is megjelent, amely mindkettőjük helytállását elfogadta. Maga a joggyakorlat-elemző csoport sem jutott egységes álláspontra.

A jelenleg legfontosabb kapaszkodót egy későbbi kúriai döntés adja. A Kúria kimondta, hogy a Tht. 24. § (1) bekezdése nem tiltja, hogy az alapító okirat vagy az SZMSZ úgy rendelkezzen: a korábbi tulajdonos és a vevő egyetemlegesen felel a korábban felhalmozott közösköltség-hátralékért. Ilyen szabály esetén tehát a társasház a vevővel szemben is felléphet, nemcsak az eladóval szemben. (Kúria)

Ez gyakorlati szempontból azt jelenti, hogy eladásnál mindig meg kell nézni az alapító okiratot és az SZMSZ-t. Ha ezek tartalmaznak a jogutódra is kiterjedő, egyetemleges helytállási szabályt, akkor a társasház a hátralékot a vevőtől is követelheti. Ha ilyen szabály nincs, akkor erősebb az az értelmezés, hogy a tartozás elsősorban azt terheli, aki azt felhalmozta, vagyis az eladót; a Kúria korábbi összefoglalója is ezt az egyik meghatározó álláspontként ismertette. (Kúria)

Összefoglalva: a társasház nem automatikusan csak az eladótól vagy csak a vevőtől követelheti a hátralékot; ez attól is függ, tartalmaz-e az alapító okirat vagy az SZMSZ a jogutódra is kiterjedő egyetemleges felelősségi szabályt. Ha igen, a vevő is perelhető; ha nem, a hátralék tipikusan az eladó oldalán marad. Emiatt adásvétel előtt célszerű minden esetben tartozásmentességi igazolást kérni a közös képviselőtől. (Nemzeti Jogszabálytár)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A közgyűlésen elkövetett eljárási hiba a meghozott határozatok érvénytelenségét eredményezheti, de vizsgálni kell, hogy a szabálysértés lényeges volt-e, és kihatott-e a döntésre. A Tht. 42. § (1) bekezdése is ezen a logikán alapul, mert a határozat érvénytelensége perben kérhető, ha a határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközik, illetve a kisebbség jogos érdekét lényegesen sérti. (Nemzeti Jogszabálytár)

A Kúria szerint eljárási szabálysértés esetén van helye bírói mérlegelésnek. (Kúria) A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések a következők:

1. Nem a napirendben szereplő ügyben hoztak határozatot: Ez az egyik a leggyakoribb eljárási hiba, a Tht. ez kifejezetten nevesíti is: a 34. § (4) szerint a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.

2. Meghatalmazási és határozatképességi hibák: Tipikus hiba a meghatalmazás hiánya vagy bizonytalansága, illetve az, ha a közgyűlés elején és az egyes szavazások előtt nem állapítják meg szabályszerűen a határozatképességet.

A Tht. 36. § (1)–(2) szerint a közgyűlés akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostárs jelen van, és ezt a megnyitáskor, valamint minden szavazás előtt meg kell állapítani. A jegyzőkönyvnek a 39. § alapján ezt tartalmaznia is kell. (Nemzeti Jogszabálytár)

A meghatalmazásnál a Tht. 33. § (3) annyit mond ki, hogy az általános képviselőt minden esetben meg kell hívni, az általános és eseti meghatalmazásra pedig a Ptk. szabályai irányadók. A Kúria fontos finomítása, hogy ha a jegyzőkönyv az adott szavazásnál pontosan rögzíti a mellette, ellene és tartózkodva szavazók tulajdoni hányadát, az a korábbi formai hiányt bizonyos esetekben orvosolhatja. (Kúria)

3. A döntéshez szükséges írásbeli tájékoztató hiánya: A Kúria szerint az írásbeli tájékoztató hiánya „adott körülmények között” érvénytelenséget okozhat. (Kúria) A Tht. 34. § (2) kimondja, hogy a meghívóhoz mellékelni kell a napirendi ponthoz tartozó írásos előterjesztéseket, különösen az éves költségvetésről és elszámolásról készült anyagokat. Sőt, egy speciális esetben a törvény kifejezetten automatikus érvénytelenséget mond ki: ha kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személy működik közre, az ő írásos tájékoztatását is csatolni kell, és ennek elmulasztása esetén az érintett napirendi pontban hozott határozat érvénytelen. Ez tehát olyan kivétel, ahol nincs szükség további bírói mérlegelésre a jogkövetkezmény kimondásához. (Nemzeti Jogszabálytár)

4. A meghívó kézbesítésének hiányosságai: Ez a másik a leggyakoribb hiba, de a Kúria hangsúlyozza, hogy a tulajdonostársnak jeleznie kell, ha nem a társasházi címére kéri a kézbesítést; ennek hiányában a postaládába helyezés vagy más helyben szokásos mód szabályszerű lehet. (Kúria)

A Tht. 33. § (1)–(3) szerint valamennyi tulajdonostársat írásban meg kell hívni, a meghívót főszabály szerint legalább nyolc nappal korábban meg kell küldeni, és az általános meghatalmazottat is meg kell hívni. A 2024-ben beiktatott 33/A. § már külön szabályozza az elektronikus kézbesítést is: e-mailben akkor minősül szabályszerűnek a meghívó, ha a törvényben meghatározott, igazolt e-mail-címek között küldik meg, és sikertelen kézbesítés esetén más módon is meg kell kísérelni a közlést. (Nemzeti Jogszabálytár)

5. A közgyűlés levezetése során elkövetett, a döntésre kiható súlyos eljárási hiba: Ide tartozhat minden olyan súlyos szabályszegés, amely a szavazás tisztaságát, a tulajdonostársak részvételét vagy a határozat kialakulását érdemben befolyásolja. Ugyanakkor a Kúria külön kiemeli, hogy a jegyzőkönyv elkészítési szabályainak megsértése önmagában nem teszi érvénytelenné a határozatot; ilyenkor inkább az történik, hogy a jegyzőkönyv elveszítheti bizonyító erejét. Ezt Tht. 39. §-a mellett is így kell érteni: a jegyzőkönyv kötelező tartalmi elemei törvényben rögzítettek, de a puszta jegyzőkönyvi hiba még nem azonos a határozat automatikus érvénytelenségével. Ehhez rendszerint azt is vizsgálni kell, hogy a hiba a határozathozatal kimenetelére kihatott-e. (Nemzeti Jogszabálytár)

6. Az elszámolás hibái és hiányosságai: A Kúria szerint az elszámolást elfogadó határozatnál tartalmi és alaki hibák egyaránt okozhatnak érvénytelenséget. A Kúria két fontos példát is ad: nagyobb eltérés esetén a terv- és tényszámok táblázata mellé szöveges magyarázat kell, továbbá önmagában a Tht. 48. § (1) f) pontjában szereplő „bontás” elmaradása még nem feltétlenül teszi érvénytelenné a határozatot, de az már igen, ha az elszámolásból kimaradnak a fennálló, esedékes, de még nem teljesített követelések részletei. (Kúria) A Tht. 47–48. § ma is részletesen meghatározza, mit kell tartalmaznia a költségvetési javaslatnak és az éves elszámolásnak, ezért az ezekből hiányzó lényeges tartalmi elemek erős érvénytelenségi kockázatot jelentenek. (Nemzeti Jogszabálytár)

Van-e helye mérlegelésnek? Igen, főszabály szerint van. A bíró a bizonyítékok szabad mérlegelése alapján dönti el például, hogy egy irat meghatalmazásnak minősül-e, vagy a jegyzőkönyv hitelesítése szabályszerű volt-e.

Az eljárási hibák többsége nem automatikus semmisségi ok, hanem esetről esetre vizsgálandó, de vannak kivételek, amikor maga a törvény mondja ki az érvénytelenséget, például a kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személy írásos tájékoztatásának elmulasztásánál.

Főszabály szerint a közgyűlési határozat meghozatalának napjától kell számítani a 60 napot, nem a jegyzőkönyv vagy az írásbeli értesítés kézhezvételétől. Ezt a Tht. 42. § (1) bekezdése kifejezetten kimondja. (Nemzeti Jogszabálytár)

Ugyanakkor a 60 napos határidő nem jogvesztő. Az Alkotmánybíróság a korábbi „jogvesztéssel jár” fordulatot megsemmisítette, ezért a késedelem bizonyos esetekben kimenthető. Például, ha valaki a közgyűlésen nem volt jelent, csak később szerezett tudomást a döntés pontos tartalmáról. Ha bizonyítani tudja, hogy a jegyzőkönyvet vagy a határozatot önhibáján kívül (pl. a közös képviselő késlekedése miatt) nem ismerhette meg időben, a bíróság ezt menthető oknak fogadhatja el. Ilyenkor az iratok kézhezvételétől (vagy a tényleges tudomásszerzéstől) számított 60 napon belül benyújtható a kereset.

Értelemszerűen aki valaki jelen volt a közgyűlésen, az a határozat meghozatalakor azonnal megismerte azt, így számára a 60 nap mindenképpen a közgyűlés napján kezdődik. De itt is lehet kivétel! A Kúria szerint, ha a tulajdonostárs a keresetéhez szükséges iratokhoz – például a jegyzőkönyvhöz vagy a jelenléti ívhez – csak később jut hozzá, és amelyek egyébként a társasház tisztségviselőinek birtokában vannak, akkor ez is menthető oknak tekinthető; ilyen esetben a 60 nap az iratok átadását követő napon kezdődhet. De hozzá kell tenni, hogy a bírák általában nem fogadják el menthető késedelemnek a később megkapott jegyzőkönyvet, ha a tulajdonostárs a közgyűlésen jelen volt, és az egyszerű, jól érthető határozatot ott megismerhette. Ha viszont a határozat bonyolult, hosszú vagy hallás után nem volt érdemben megismerhető, a késedelmes iratátadás lehet a perindítás késedelmére alapot adó ok. (Kúria)

Megjegyzés: Lakásszövetkezetek esetében nem a Tht. 42. § (1)-et kell alkalmazni, hanem az Lsztv. 9. § (3)-at, ami úgy fogalmaz, hogy „A keresetet a határozat közlésétől számított hatvan napon belül kell a lakásszövetkezet ellen benyújtani.” Látszólag lényegtelen, de fontos eltérés, hogy az Lsztv. a határidőt nem a közgyűlés időpontjához, hanem a „határozat közléséhez” köti a határidőt. Lakásszövetkezet esetében tehát egyértelműen fontos – de a fent írottak alapján társasházak estében is célszerű –, hogy a határozatok kihirdetésének módját az SZMSZ-ben szabályozzunk, és azt be is tartsuk. Lehet ez például a hivatalos hirdetőtáblán vagy honlapon való közzététel, a tulajdonosok által hozzáférhető társasházi dokumentumkezelő rendszerbe való feltöltés, vagy a tulajdonos által megadott e-mailcímre való igazolt(!) megküldés is.

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A közös képviselő személyéről nem a „lakók”, hanem a tulajdonostársakból álló közgyűlés dönt. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közös képviselő – vagy a közös képviselő helyett működő intézőbizottság elnökének és tagjainak – megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. Ugyanez a testület fogadja el az éves költségvetést, az éves elszámolást és a számviteli szabályok szerinti beszámolót is. (Tht. 27. §, 28. §) (NJT)

A társasház ügyintézését a közös képviselő vagy – helyette – az intézőbizottság látja el. Az intézőbizottságnak legalább egy elnökből és két tagból kell állnia, és tagjait a tulajdonostársak saját maguk közül kell megválasztani; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége a törvény szerint azonos a közös képviselőével. A törvény ezt a tulajdonostársi kötöttséget az intézőbizottságnál kifejezetten előírja, a közös képviselőnél viszont nem; ezért a közös képviselő lehet tulajdonostárs, de lehet külső természetes személy vagy – a törvényi feltételek fennállása esetén – gazdálkodó szervezet is. (Tht. 27. § (2)–(3), 49. §, 54–55. §) (NJT)

A közös képviselő feladata nem merül ki abban, hogy „képviseli a házat”. A törvény szerint elő kell készítenie és végre kell hajtania a közgyűlés határozatait, gondoskodnia kell az épület fenntartásáról, közölnie és beszednie kell a közös költséget, vezetnie kell a Közgyűlési Határozatok Könyvét, továbbá évente költségvetési javaslatot és éves elszámolást kell készítenie. A közgyűlés ellenőrzési joga mellett huszonöt lakásnál nagyobb társasházban a gazdálkodás ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot is kötelező választani. (Tht. 27. § (2), 43–48. §, 51. §) (NJT)

Milyen legyen a leendő közös képviselő?

Jogilag nézve mindenekelőtt olyan személy vagy szervezet, aki megfelel a törvényi szabályoknak. Nem lehet például közös képviselő büntetett előéletű személy, foglalkozástól eltiltott személy, illetve az sem, aki az ilyen tevékenységével összefüggésben jogerősen megállapított fizetési kötelezettségét nem teljesítette.

Üzletszerű társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenység esetén szakképesítés és hatósági nyilvántartásba vétel is szükséges; emellett a hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő számára külön is előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, ha a kezelési feladatokat is ellátja. (Tht. 49. §, 54–55. §) (NJT)

A törvény kifejezetten előírja, hogy a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, ezen belül a közös képviselő vagy az intézőbizottság hatáskörére és feladataira vonatkozó részletes szabályokat is. Ezért egy későbbi vitában valóban az SzMSz az egyik legfontosabb belső mérce – de csak a törvény keretei között, mert az SzMSz nem lehet ellentétes a jogszabályokkal. (Tht. 13. §) (NJT)

A közös képviselő legfontosabb feladata, hogy a társasház napi ügyeit jogszerűen intézze. Ennek része a közgyűlés határozatainak előkészítése és végrehajtása, az épület fenntartásához szükséges intézkedések megtétele, valamint a közös költség összegének közlése, beszedése és a hátralékok érvényesítése. A társasház közösségét főszabály szerint a bíróságok és más hatóságok előtt is ő képviseli. (NJT)

A pénzügyi feladatok közül a két legfontosabb az éves költségvetési javaslat és az éves elszámolás elkészítése. A költségvetésben fel kell tüntetni a várható bevételeket és kiadásokat, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a tulajdonosonkénti közös költséget. Az éves elszámolásnak pedig be kell mutatnia a tényleges bevételeket, kiadásokat, a lejárt követeléseket, a megtett behajtási lépéseket és a közösség vagyoni helyzetét is. (NJT)

A műszaki-üzemeltetési feladatok lényege, hogy a közös képviselőnek minden szükséges intézkedést meg kell tennie az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Ez a gyakorlatban a hibák elhárításának megszervezését, a szükséges karbantartások és felújítások előkészítését, valamint a közgyűlés által elfogadott munkák végrehajtásának szervezését jelenti. A törvény külön azt is kimondja, hogy a közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat; vagyis a részletes műszaki-üzemeltetési feladatkör attól is függ, mit bíz rá a közösség. (NJT)

A közös képviselő valóban a külön tulajdont is, amennyiben ez a közös tulajdonban álló épületrészekkel összefüggő szükséges ellenőrzéshez, hibaelhárításhoz vagy fenntartási munkákhoz kell. (NJT)

A közös képviselő fontos szervezési és adminisztrációs feladatokat is ellát. Összehívja a közgyűlést, kezeli a közgyűlési döntések dokumentálását, és köteles vezetni a Közgyűlési Határozatok Könyvét. Tulajdonosváltás esetén a tulajdonostárs kérésére írásbeli nyilatkozatot is adnia kell a közösköltség-tartozásról. (NJT)

Fontos, hogy nem minden, a gyakorlatban rászokott feladat tartozik automatikusan a közös képviselő általános törvényi kötelezettségei közé. A részletes munkakört a társasház szervezeti-működési szabályzata és a megbízási jogviszony is pontosíthatja, de csak a törvény keretei között. A törvény azt is kimondja, hogy a közösség szerveinek hatáskörét, jogait és kötelezettségeit az SzMSz-ben kell meghatározni, miközben a közös képviselő munkájának rendszeres ellenőrzése már nem az ő, hanem a számvizsgáló bizottság feladata. (NJT)

A közös képviselő felmentése a közgyűlés kizárólagos hatásköre. A közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti. Ha a közös képviselő nem hív össze közgyűlést, a tulajdoni hányad legalább egytizedével rendelkező tulajdonostársak ezt írásban kezdeményezhetik; ha erre 30 napon belül sem kerül sor, akkor 15 napon belül számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az indítványozó tulajdonostársak is összehívhatják a közgyűlést.

A társasházi közös képviselő megbízása megszűnik a képviselő lemondásával, a képviselő halálával, vagy a szerződésben rögzített időtartam lejártával. Ezekben az esetekben nem kell a közgyűlésnek külön határozatot hozni a képviselő felmentéséről.

A felmentett közös képviselő feladatai sem szűnnek meg minden esetben azonnal. Felmentés vagy lemondás esetén a közgyűlés határozata alapján az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentéstől számított kilencvenedik napig ügyvivőként köteles ellátni a közösség ügyeit, és az új közös képviselő megválasztásától számított harminc napon belül jegyzőkönyv alapján át kell adnia az összes társasházi iratot.

Lármáznak a szomszédok. Hívjak rendőrt?

A szabálysértési törvény ma is ismeri a csendháborítás tényállást: aki lakott területen, épületben vagy az ahhoz tartozó telken indokolatlanul olyan zajt okoz, amely mások nyugalmának megzavarására alkalmas, szabálysértést követ el. Fontos azonban, hogy nem minden zavaró hang minősül automatikusan jogsértésnek: a mérce az, hogy a zaj indokolatlan-e, és alkalmas-e mások nyugalmának megzavarására. (Nemzeti Jogszabálytár)

Az elfogadhatatlan hangoskodásnak nincs minden élethelyzetre egyetlen, centire kimért meghatározása, de a gyakorlatban ide tartozhat a tartós ordibálás, a bömböltetett zene, az éjszakai bulizás, a rendszeresen indokolatlanul hangos barkácsolás, illetve minden olyan zajkeltés, amely túlmegy a társasházi együttélés szokásos terhein.

Vácnak van helyi zajvédelmi rendelete, és ez a társasházakat is érinti: a szabályozás külön nevesíti a lakásfelújítást, a zenélést, a zenehallgatást és a motoros gépek használatát, valamint időkorlátokat is meghatároz ezekre. Emellett a város közösségi együttélési rendelete a helyi zajvédelmi szabályok megszegését külön szankcionálható magatartásként kezeli. (Vác.hu)

Társasházban különösen fontosak a Házirend és az SZMSZ idevágó rendelkezései. A társasházi törvény szerint az SZMSZ-nek, illetve a házirendnek rendeznie kell a lakónyugalmat szolgáló, zajjal járó tevékenységek szabályait, és a bent lakóknak ezeket be is kell tartaniuk. Vác helyi rendelete ehhez még hozzáteszi, hogy ahol van házirenddel rendelkező társasház, ott annak időbeli korlátait is figyelembe kell venni, és a hangosabb munkákról előzetesen értesíteni kell a közös képviselőt, ennek hiányában a többi lakót.

Rendőrt hívni akkor lehet indokolt, ha a jogsértő zajkeltés éppen zajlik, kirívó, és azonnali intézkedést igényel – például éjszakai ordibálásnál, durva hangoskodásnál, agresszív viselkedésnél vagy nyilvánvaló csendháborításnál. A rendőrség tájékoztatása szerint sürgős, azonnali beavatkozást igénylő esetben a 112 a megfelelő út. Ugyanakkor, ha pusztán a „napi életvitelt mérgező” zaj a probléma, a rendőri intézkedés nem a leghatékonyabb eszköz a probléma tartós rendezésére; erre a jogrendszer inkább a társasházi belső szabályokat és a birtokvédelmet kínálja. (Rendőrség)

Ha a zavarás rendszeres, érdemes dokumentálni az eseteket, bevonni a közös képviselőt, és szükség esetén birtokvédelmi eljárást kezdeményezni a jegyzőnél. A birtokvédelmi kérelmet annál a jegyzőnél kell benyújtani, akinek a területén a zavaró magatartás történik; a kérelmet annak kell benyújtania, akit zavarnak (tehát aki a zajt elszenvedi), nem a közös képviselőtől kell ezt várni. A kérelemben meg kell jelölni a tényeket, a helyet, az időt és a kért intézkedést. Ha a kérelem megalapozott, a jegyző elrendelheti az eredeti állapot helyreállítását és a zavaró magatartás megtiltását.

Jogszabályi háttér: 2012. évi II. törvény a szabálysértésekről, különösen a csendháborítás szabályai; 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházról; 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet a birtokvédelmi eljárásról; továbbá Vác Város Önkormányzatának 4/2013. (I. 24.) zajvédelmi rendelete és 31/2016. (VII. 15.) rendelete a közösségi együttélés alapvető szabályairól.

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

Igen: törvény szerint tilos – ez alól csak a közgyűlés határozatban adhat felmentést.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 26. § (4) szerint a házirend eltérő rendelkezése hiányában nem lehet dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken és helyiségekben. Ez a gyakorlatban a lépcsőházra, a zárt folyosóra, a liftre és más belső közös terekre is kiterjed. Ettől eltérni csak a közgyűlés által elfogadott házirenddel lehet, mégpedig az összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többséggel. (Nemzeti Jogszabálytár)

A tilalom tehát nem attól él, hogy a ház külön kiírja vagy újra megszavazza: ez az alapállapot. A házirend szabályai ráadásul nemcsak a tulajdonosokra, hanem a lakás vagy helyiség mindenkori használóira is kötelezők, így bérlőre vagy más bentlakóra, sőt a lakásban felújítást végző mesteremberekre is.

Ha a társasház nem engedélyezte kifejezetten a dohányzást a közös, zárt terekben, akkor a lépcsőházi cigarettázás jogsértő magatartásnak minősül.

A váci helyi szabályozás a társasházi területeken való dohányzást nem szabályozza csak közterületi dohányzási korlátozásokat tartalmaz. Vác 34/2014. (XI. 14.) önkormányzati rendeletének 37/A. §-a többek között a játszótereken, intézmények területén, temetőkben és egyes belvárosi közterületeken tiltja a dohányzást. (Önkormányzati Rendelettár)

Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.

A MaxQR egy online tűzvédelmi segédeszköz, amely az OTSZ előírásai alapján segít meghatározni, hogy egy adott létesítménybe hány és milyen teljesítményű tűzoltó készülék szükséges.

🌐 MaxQR tűzoltó készülék kalkulátor

Az oldal ingyenesen használható, és a kapcsolódó rendszer digitális üzemeltetési naplót is kínál a tűzoltó készülékek és ellenőrzések nyilvántartására. Társasházkezelők, üzemeltetők és szakemberek számára gyors, gyakorlatias segítséget adhat a tűzvédelmi megfelelés áttekintéséhez.

A társasházakban elhelyezett tűzoltókészülékek karbantartásáért és készenlétben tartásáért a társasház (mint üzembentartó) felelős.

Tűzoltó készülékek karbantartásának ciklusideje

Típus	Gyakoriság	Leírás
Üzemeltetői ellenőrzés	3 havonta	A készülék vizuális ellenőrzése, plombák, nyomásjelzők, használati utasítás meglétének és olvashatóságának ellenőrzése.
Alapkarbantartás	1 évente	Szemrevételezés, alapos ellenőrzés, tisztítás, nyomás ellenőrzése (szakember végzi).
Középkarbantartás	5 évente (kivétel: gázzal oltó)	Az alapkarbantartás mellett a készülék szakműhelyben történő szétszerelése, az oltóanyag és a belső szerelvények ellenőrzése.
Teljes körű karbantartás	10 évente	A készülék szakműhelyben történő szétszerelése, az oltóanyag és a belső szerelvények ellenőrzése, tartály élettartam ellenőrzése.

⚠️ Fontos: A készülékek maximális élettartama általában 20 év, ezután le kell cserélni őket, akkor is, ha jó állapotban vannak.

Üzemeltetői ellenőrzés

A jogszabály előírja a negyedévenkénti üzemeltetői ellenőrzést is. Ezt nem feltétlenül kell külsős szakembernek végeznie; a közös képviselő vagy egy megbízott lakó is megteheti, ha meggyőződik róla, hogy a készülék a helyén van, sértetlen, és a nyomásmérő a zöld zónában áll. Ezt az ellenőrzést is rögzíteni kell a tűzvédelmi üzemeltetési naplóban.

Dokumentáció

Minden ellenőrzést és karbantartást a Tűzvédelmi Üzemeltetési Naplóban kell vezetni. A szakemberek emellett egy öntapadós felülvizsgálati címkét is ragasztanak a készülékre, amely jelzi a következő ellenőrzés esedékességét.

---

Jogszabályi hivatkozás

A fő irányadó jogszabály az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ), azon belül is a XVIII. fejezet foglalkozik a tűzvédelmi eszközök karbantartásával.

• Jogszabály: 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról
• Releváns szakasz: 248. § – 251. § (A tűzoltó készülékek karbantartása és ellenőrzése).

Nem kötelező minden társasházban tűzoltó készüléket tartani. A hatályos OTSZ szerint a lakásokban, illetve a lakó rendeltetésű építményekben, tűzszakaszokban és a hozzájuk tartozó szabad területeken főszabályként nem kell tűzoltó készüléket elhelyezni. (Nemzeti Jogszabálytár)

Mikor kötelező mégis? Akkor, ha a társasházban nem lakás rendeltetésű helyiség vagy önálló rendeltetési egység is van, vagy ha más jogszabály ezt külön előírja. Például üzlet, iroda, külön műszaki rendeltetésű helyiség van, akkor már vizsgálni kell az adott egységre vonatkozó kötelezettséget az OTSZ alapján.

⚠️ Fontos: Bár általában nem kötelező a lépcsőházakban tűzoltókészüléket elhelyezni, ha mégis van, akkor annak rendszeres ellenőrzéséről és karbantartásáról gondoskodni kell az 54/2014. (XII. 5.) BM Rendelet OTSZ szerint. Az éves rendszeres alapkarbantartást engedéllyel rendelkező szakember végezheti, ennek díja van. Az ellenőrzésekről és karbantartásokról naplót kell vezetni. Ennek elmulasztása esetén hatóságok ellenőrzés során szankciókat szabhatnak ki.

⚠️ Fontos: A lépcsőházakban elhelyezett tűzoltókészülékeket olykor ellopják. Ennek ellenére a készüléket úgy kell elhelyezni, hogy az tűz esetén használni lehessen, elzárni, lelakatolni nem szabad!

Van olyan eset is, amikor más jogszabály külön, konkrétan előírja a készüléket. Jó példa a külön gázmérőhelyiség: a vonatkozó műszaki biztonsági előírás szerint annak bejáratánál figyelmeztető táblát kell elhelyezni, és 1 db 55A, 233B, C oltási teljesítményű tűzoltó készüléket kell készenlétben tartani. (Nemzeti Jogszabálytár)

Az OTSZ kimondja, hogy tűzoltó készüléket kell készenlétben tartani az önálló rendeltetési egységekben legalább szintenként, a 16. melléklet 2. táblázata szerinti mennyiségben; továbbá ott is, ahol maga a rendelet vagy más jogszabály ezt előírja.

További fontos részlet, hogy a tűzvédelmi hatóság a fenti minimumon túl további tűzoltó készülékek elhelyezését is előírhatja, és a kötelezően tartott készüléket jól látható, könnyen hozzáférhető helyen, üzemképes állapotban kell tartani. (Nemzeti Jogszabálytár)

A karácsonyi sütés-főzés és a szilveszteri összejövetelek idején megnő a konyhai balesetek és lakástüzek esélye: egyszerre több főzőlap működik, forró olajjal dolgozunk, figyelmünket elvonják a vendégek. Társasházban ez nem csak egyetlen lakás ügye: egy kisebb konyhai tűz is gyorsan veszélyeztetheti a szomszédokat. Ezért érdemes előre felkészülni, és kéznél tartani az azonnali beavatkozáshoz szükséges eszközöket.

A kép egy ausztriai szövetkezeti lakás konyhájában készült. Nem reklám, nem beállított kép. Ez egy valódi lakás, amiben emberek laknak, és használják a kissé rumlis konyhát. Ottjártunkkor megláttuk, lefényképeztük. Mit látunk? Egy tűztakarót és egy mentőládát a falra szerelve. A konyhába legalább egy ilyen tűztakaró ajánlott – nálunk is kapható, olcsó, kis helyen elfér, egyszerűen használható, és hatékonyan fojtja el a lángokat akkor, amikor még kicsi a tűz. Ne feledjük: a nagy tűz mindig kicsi tűzből lesz!

⚠️ Fontos dolog, amit minden lakónak tudnia kell: égő zsírt vagy olajat vízzel oltani tilos! A víz azonnal felforr, szétfröcsköli az égő olajat, és pillanatok alatt hatalmas tűzgolyót okoz.

Ugyanezért életveszélyes a vizes konyharuha is. A száraz konyharuha meg könnyen lángra kap. A fedővel történő letakarás megoldás lehet, de a tűzálló tűztakaró akkor is jó, ha nagyobb felület ég.

Még jobb megoldás egy 2 literes ABF habbal oltó, amely kifejezetten alkalmas zsír- és olajtüzekhez is. Kis méretű, megfizethető, használata után lényegesen kevesebb a takarítás, mint egy porral oltó esetén, és a modern habbal oltók elektromos berendezések közelében is alkalmazhatók (1000 V-ig).

Egy 2 kg-os autós porraloltó is jó szolgálatot tehet, csak nagyon sokat kell utána takarítani. Ha más nincs, az ünnepekben vigyük fel a kocsiból, és tegyük olyan helyre a konyhában, ahol könnyen elérhető.

Megjegyzés: az OTSZ szerinti számítás alapján egy 2 literes habbaloltó egy 50 m²-es lakásra is elegendő, nemhogy egy konyhába. Nagyobb lakás esetén és ha nagyobb biztonságra törekszünk, két ilyen készüléket is be lehet szerezni és a másikat mondjuk az előszobába lehet tenni. Családiház esetén – mérettől, szintek számától függően – egy vagy több 6 literes készülék is szóba jöhet, de a konyhába a 2 literes bőven elég ott is.

Szén-dioxiddal (CO₂) oltót nem ajánlott égő zsírokhoz és olajokhoz használni, különösen a konyhában. A CO₂ is szétszórhatja az égő olajat, ha nem vigyázunk, és gond az is, hogy nem hűti le, hanem csak az oxigént szorítja ki. Az oxigén kiszorítása miatt fulladást okozhat a lakásban. Ha kinyitjuk az ablakot és bejön a friss levegő, akkor meg az a forró olaj visszagyulladhat. Szükség esetén lehet használni, de nem szerencsés. Ünnepi főzésnél a tűztakaró vagy egy kis ABF habbal oltó a szakmailag helyes és biztonságos döntés.

E sorok írásakor a kettő együtt akciós csomagban csak 25 900 Ft. Ez egy tankolás, egy családi ebéd, vagy egy belépő egy családi wellness belépő. Ez a cucc nem csak idén lesz jó, egy ABF habbal oltó 10–15 évig használható. Megéri?

A felkészülés nem pánikkeltés, hanem felelős előrelátás: egy tűztakaró vagy egy kis habbal oltó a konyhában ünnepek idején is nyugalmat ad – és adott esetben életet, otthont menthet.