Társasház alapítása
A társasház alapító okirata a társasház egyik legfontosabb alapdokumentuma. Ez rögzíti, hogy mely lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek kerülnek külön tulajdonba, mi marad közös tulajdonban, mekkora tulajdoni hányad tartozik az egyes külön tulajdonokhoz, és mi a közösség közös neve. Ezzel szemben a társasház működésének szabályait, a közösség szerveinek hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, valamint a közös költség viselésének részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni; ennek része a házirend is. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mikor lehet társasházat alapítani?
Társasház fennálló vagy felépítendő épületre alapítható, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, illetve alakítható ki. Nem lakás céljára szolgáló helyiség lehet például garázs, tároló, műhely vagy üzlethelyiség. A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa, illetve egyszemélyi alapítóként az ingatlan egyedüli tulajdonosa hozhatja létre alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mikor jön létre a társasház?
A társasház alapításához nem elég az alapító okirat elkészítése: szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolni kell. A bejegyzéshez az alapító okiraton túl az ingatlan-nyilvántartási szabályok szerinti, nyilvántartásba vett alaprajz is szükséges. (Nemzeti Jogszabálytár)
Új építésű társasház: előzetes alapítás
Felépítendő épület esetén az alapítási szándék alapító okiratba foglalható, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Az ingatlanügyi hatóság ezt csak akkor jegyzi be, ha az alapító okirat megfelel a jogszabályoknak. A bejegyzett előzetes alapítás ténye arra is kihat, aki később szerez jogot az ingatlanon. Fontos azonban, hogy az előzetes alapítás önmagában még nem jelenti a társasház végleges létrejöttét. (Nemzeti Jogszabálytár)
Az épület felépítése után kérhető a társasház végleges ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. Ha a megvalósult épület eltér az előzetes alapításkor benyújtott alapító okirattól, főszabály szerint az okirat megfelelő módosítása szükséges. A hatályos szabályozás ugyanakkor kimondja, hogy bizonyos esetekben nincs szükség módosításra, ha az egyes lakások mérete vagy a hozzájuk tartozó tulajdoni hányad legfeljebb 5%-kal változik, és nem kell külön tulajdont törölni vagy új külön tulajdont feltüntetni. Az ingatlanügyi hatóság a vázrajz és az alapító okirat egyezőségéről hatósági bizonyítványt ad ki, és a használatbavételi engedély megadása vagy a használatbavétel tudomásulvétele után jegyzi be a társasházat. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mit kell tartalmaznia az alapító okiratnak?
Az alapító okiratban meg kell határozni:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonból és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, valamint annak meghatározási módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartási szabályok által megkívánt egyéb adatokat, jogokat és tényeket,
- a közösség közös nevét. (Nemzeti Jogszabálytár)
Lényeges szabály az is, hogy az épület tartószerkezetei, az épület állékonyságát szolgáló részek, valamint a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek, berendezések és vagyontárgyak akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha fizikailag valamely külön tulajdonon belül helyezkednek el. (Nemzeti Jogszabálytár)
Elővásárlási és előbérleti jog az alapító okiratban
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, illetve előbérleti jog is alapítható. Ezt azonban megelőzhetik az adott lakás vagy helyiség bérbeadására, illetve elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályi rendelkezések. Meglevő elővásárlási jog esetén a társasházzá alakítás előtt külön figyelni kell arra is, hogy az elővásárlási jog a létrejövő új ingatlanokra miként kerül átvezetésre; a törvény erre külön eljárási szabályokat állapít meg. (Nemzeti Jogszabálytár)
Osztatlan közös tulajdonból társasház
Ha egy ingatlan több tulajdonostárs osztatlan közös tulajdonában áll, és a felek meg tudnak egyezni, alapító okirattal társasházzá alakíthatják. Ha nincs egyetértés, a közös tulajdonnak társasháztulajdonná alakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti; ilyen esetben az alapító okiratot a bírósági határozat pótolja. Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége is kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. (Nemzeti Jogszabálytár)
Az alapító okirat módosítása
Főszabály szerint az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. A törvény ugyanakkor meghatároz egy fontos kivételi kört: a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség is gyakorolhatja, ha az érintett ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy a meglévő külön tulajdon bővíthető vele, és az alapító okirat módosításával az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többség egyetért. Ilyenkor a kisebbségben maradt tulajdonostársakat külön nyilatkozattételre kell felhívni, és a határozat csak a törvényben meghatározott feltételekkel válik ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirattá. (Nemzeti Jogszabálytár)
A mintában szereplő megoldással szemben tehát ennél a törvényi kivételnél nem négyötödös, hanem kétharmados szabály érvényesül. A vonatkozó határozatot közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (Nemzeti Jogszabálytár)
Formai szabály
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Emiatt a társasházalapítás és az alapító okirat módosítása gyakorlatban mindig szakszerű okiratszerkesztést igényel. (Nemzeti Jogszabálytár)
Alakuló közgyűlés
Az alapító okirat aláírása után az alakuló közgyűlést hatvan napon belül meg kell tartani. Az alakuló közgyűlés dönt a közös képviselő vagy az intézőbizottság megválasztásáról, szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjairól, valamint a fizetési számla megnyitásáról. Az SZMSZ-t a közösség az alakuló közgyűlésen vagy legkésőbb az azt követő hatvan napon belül tartott közgyűlésen állapítja meg. (Nemzeti Jogszabálytár)
⚠️ Tájékoztatás
A fenti összefoglaló általános ismertetés, nem teljes körű jogi tanácsadás. Társasház alapítása vagy az alapító okirat módosítása előtt minden esetben célszerű az adott ingatlan adataihoz, a földhivatali állapothoz és a tervezett kialakításhoz illeszkedő, egyedi szakmai segítséget igénybe venni.
TÁRSASHÁZTULAJDONT ALAPÍTÓ OKIRAT
Általános rendelkezések
Alulírott
- [név / cégnév]
[lakcím / székhely]
[születési név, anyja neve, születési hely és idő / cégadatok]
tulajdoni hányad: [ ] - [név / cégnév]
[lakcím / székhely]
[születési név, anyja neve, születési hely és idő / cégadatok]
tulajdoni hányad: [ ]
… mint a [település] [hrsz.] alatt felvett, természetben [irányítószám, település, utca, házszám] szám alatti, [megnevezés] ingatlan valamennyi tulajdonostársa / mint az ingatlan egyszemélyi tulajdonosa, az alábbi alapító okiratot hozzák létre:
A tulajdonostársak elhatározzák, hogy a fenti ingatlant a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint a jelen alapító okirat rendelkezései szerint társasházzá alakítják / társasházként megalapítják.
A társasházközösség neve:
[irányítószám, település, utca, házszám] szám alatti Társasház
A tulajdonostársak tudomásul veszik, hogy a közösség szerveire, azok hatáskörére, jogaira és kötelezettségeire, továbbá a közös költség viselésének részletes szabályaira a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései irányadók.
Első rész
Közös és külön tulajdon
I. Közös tulajdon
- Az épülethez tartozó földrészlet: [terület] m².
- Az alapok, alapozási szerkezetek.
- A teherhordó és egyéb közös falak, pillérek, födémek, kiváltók, koszorúk.
- A tetőszerkezet, héjazat, bádogos szerkezetek, csapadékvíz-elvezető rendszer.
- A homlokzat, hőszigetelés, vakolat, lábazat.
- A lépcsőház, közlekedők, folyosók, kapualj, bejáratok.
- A pince, padlás, közös tárolók, gépészeti helyiségek, egyéb közös használatú helyiségek.
- A közös tulajdonban álló nyílászárók és épületberendezések.
- A víz-, szennyvíz-, csapadékvíz-, elektromos, gáz-, hírközlési és egyéb közművezetékek, berendezések és felszerelések a közös rendszer részét képező szakaszukon.
- Mindazon épületrészek, épületberendezések és vagyontárgyak, amelyek jogszabály szerint vagy rendeltetésüknél fogva közös tulajdonba tartoznak.
A közös tulajdonba tartoznak különösen az épület tartószerkezetei, az épület állékonyságát szolgáló részek, valamint a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek és berendezések akkor is, ha azok valamely külön tulajdonon belül helyezkednek el.
A közös tulajdon összesen: 100/100 tulajdoni hányad.
II. Külön tulajdon
Természetben megosztva a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek az egyes lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a burkolatokkal, belső nyílászárókkal és mindazon alkotórészekkel együtt, amelyek nem tartoznak a közös tulajdon körébe, a közös tulajdon közös birtoklásának és használatának jogával együtt, az alábbiak szerint:
- [albetét sorszáma]
Az alaprajzon [sorszám]-mal jelölt, természetben [emelet / ajtó / helyiségmegjelölés] alatt található
[helyiségek felsorolása]
megnevezésű, [alapterület] m² alapterületű [lakás / nem lakás céljára szolgáló helyiség],
amelyhez a közös tulajdonból [tulajdoni hányad] tulajdoni hányad tartozik.
Tulajdonos: [név, azonosító adatok]
Tulajdoni arány: [ ] - [albetét sorszáma]
Az alaprajzon [sorszám]-mal jelölt, természetben [emelet / ajtó / helyiségmegjelölés] alatt található
[helyiségek felsorolása]
megnevezésű, [alapterület] m² alapterületű [lakás / nem lakás céljára szolgáló helyiség],
amelyhez a közös tulajdonból [tulajdoni hányad] tulajdoni hányad tartozik.
Tulajdonos: [név, azonosító adatok]
Tulajdoni arány: [ ]
…
A tulajdoni hányadok meghatározásának módja:
[a hasznos alapterület arányában / értékarányosan / egyéb pontos módszer szerint]
Második rész
Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó rendelkezések
A tulajdonostársak kérik, hogy az ingatlanügyi hatóság a jelen alapító okirat alapján a társasháztulajdon alapítását az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be.
Ennek során a közös tulajdonban maradó földrészletet, épületrészeket, berendezéseket és felszereléseket jogi egységként tüntesse fel, az egyes külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket pedig a hozzájuk tartozó közös tulajdoni hányaddal együtt önálló ingatlanként jegyezze be.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló külön tulajdonok:
- Az alaprajzon [sorszám]-mal jelölt, természetben [megjelölés] alatti, [alapterület] m² alapterületű
[lakás / nem lakás céljára szolgáló helyiség],
a közös tulajdonból [tulajdoni hányad] tulajdoni hányaddal,
a tulajdonjog [név / nevek] javára [arány] arányban. - …
A jelen alapító okirat elválaszthatatlan mellékletei:
– [nyilvántartásba vett alaprajz / alaprajzok]
– [szükséges további mellékletek megnevezése]
– [egyéb földhivatali bejegyzéshez szükséges melléklet]
Harmadik rész
Egyéb rendelkezések
1. A társasháztulajdon egysége
A társasházban lévő külön tulajdonú lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a hozzájuk tartozó közös tulajdoni hányaddal együtt önálló ingatlant alkotnak, és jogi sorsuk egységes.
2. Elővásárlási, előbérleti jog
A tulajdonostársak a külön tulajdonban álló lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre
[alapítanak / nem alapítanak]
elővásárlási jogot, illetve
[alapítanak / nem alapítanak]
előbérleti jogot.
Ha a tulajdonostársak ilyen jogot alapítanak, annak jogosultjait, terjedelmét és gyakorlásának módját külön, pontosan meg kell határozni.
3. Módosítás és irányadó jog
A jelen alapító okirat módosítására a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény mindenkor hatályos szabályai irányadók.
A jelen alapító okiratban nem szabályozott kérdésekben a társasházakról szóló törvény, valamint az annak háttérszabályaként alkalmazandó polgári jogi rendelkezések irányadók.
4. Hatály
A jelen alapító okirat hatálya kiterjed a társasház mindenkori tulajdonostársaira és jogutódaira.
Kelt: [település], [év] [hó] [nap]
Alapítók / tulajdonostársak:
- [név]
- ______________
[név]
…
Ellenjegyzem:
ügyvéd / kamarai jogtanácsos
[név, kamarai azonosító, iroda]