A társasház szervezeti és működési szabályzata a közösség működésének alapdokumentuma. Míg az alapító okirat elsősorban csak a tulajdoni viszonyokat rendezi, az SZMSZ azt határozza meg, hogyan működik a társasház a gyakorlatban: milyen szervei vannak, ezeknek mi a hatáskörük, milyen szabályok vonatkoznak a közös költség viselésére, és milyen rend szerint zajlik a közös ügyek intézése. A házirendre vonatkozó szabályokat is az SZMSZ-ben kell rendezni. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mire való az SZMSZ?
Az SZMSZ nem pusztán formaság. Ez az a dokumentum, amely a társasház mindennapi működését áttekinthető, kiszámítható rendbe foglalja. Itt lehet szabályozni például a közgyűlés lebonyolításának részleteit, a közös képviselő feladatait, a számvizsgáló bizottság ellenőrzési rendjét, valamint a közös költség fizetésének és a hátralékkezelésnek a kereteit. Az SZMSZ rendelkezései azonban nem lehetnek ellentétesek sem a törvénnyel, sem az alapító okirattal. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mi az SZMSZ kötelező tartalma?
A törvény szerint az SZMSZ-nek a Tht. keretei között tartalmaznia kell a külön tulajdon használatára és hasznosítására vonatkozó szabályokat, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolását és megfizetését, a közös tulajdon fenntartásának rendjét, ezen belül a közös költség viselését és a költséghátralékok megfizetését, továbbá felújítási alap képzése esetén az alap felhasználásának szabályait. Rendelkeznie kell a házirendről, a közgyűlés és részközgyűlés hatásköréről és eljárásáról, a közös képviselő vagy az intézőbizottság feladatairól, valamint a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörének részletes szabályairól is. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mit nem lehet SZMSZ-ben szabályozni?
Az SZMSZ nem veheti át az alapító okirat szerepét. Nem ebben kell meghatározni a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, a hozzájuk tartozó tulajdoni hányadokat, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, az ingatlan-nyilvántartási adatokat vagy a társasházközösség nevét, mert ezek az alapító okirat kötelező tartalmi elemei. Ugyanez igaz azokra a kérdésekre is, amelyeket a törvény kifejezetten az alapító okirathoz köt. (Nemzeti Jogszabálytár)
Kötelező minden társasháznak SZMSZ-t készítenie?
Nem minden esetben. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet úgy, hogy szervezetére és működésére a Tht. társasházi működési szabályait alkalmazza. Ha ilyen döntést nem hoz, akkor az SZMSZ-re, a közgyűlésre, a közös képviselőre, az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó társasházi szabályok helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai alkalmazandók. Nagyobb, legalább hétlakásos társasháznál az SZMSZ a rendes működés elengedhetetlen alapdokumentuma. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mikor és hogyan kell elfogadni az SZMSZ-t?
A szervezeti és működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen állapítja meg. Az elfogadáshoz az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbség kell. Ez azt jelenti, hogy nem egyhangúságra, de nem is pusztán a jelenlévők többségére van szükség, hanem az összes tulajdoni hányad több mint felét elérő támogatásra. (Nemzeti Jogszabálytár)
A határozat írásbeli szavazással is meghozható, ha erre a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívást bocsát ki. Ilyenkor az eredményt a szavazási határidő lejártát követő nyolc napon belül írásban közölni kell a tulajdonostársakkal. Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés előtt, illetve az írásbeli szavazás határideje előtt legalább tizenöt munkanappal meg kell küldeni a tulajdonostársaknak. Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, közgyűlést kell összehívni. (Nemzeti Jogszabálytár)
Módosítható az SZMSZ?
Igen. A közösség az SZMSZ-t később is bármikor módosíthatja, ugyanazon szabályok szerint, amelyek az elfogadására irányadók. A törvény azt is előírja, hogy az SZMSZ-t és annak módosítását a közösség tizenöt napon belül köteles benyújtani az ingatlanügyi hatóságnak okirattárba helyezés céljából. (Nemzeti Jogszabálytár)
Korlátozható-e az SZMSZ-ben a lakások vagy üzlethelyiségek használata?
Igen, de csak törvényi keretek között. Az SZMSZ meghatározhatja a külön tulajdonban lévő lakás használatának és hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően. A törvény külön nevesíti, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség használata bizonyos esetekben megtiltható vagy feltételekhez köthető, például szerencsejáték-szervezéshez kapcsolódó, erotikus szolgáltatásra irányuló, illetve szexuális termékek forgalmazásával összefüggő tevékenység esetén. Az SZMSZ-ben megállapított szabályok a mindenkori használóra is kötelezőek, de nem lehetnek ellentétesek a törvénnyel, és annál szigorúbbak sem lehetnek. (Nemzeti Jogszabálytár)
A nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához főszabály szerint nem kell közgyűlési hozzájárulás, de telepengedély-köteles vagy üzletköteles tevékenység esetén a hatóság a közgyűlés határidőben meghozott határozatát is figyelembe veszi. A közgyűlés a lakhatás nyugalma, így különösen a zaj- és rezgésvédelem érdekében megtilthatja a használati mód megváltoztatását, vagy feltételhez kötheti azt, de döntését indokolnia kell, és részleteznie kell a zavaró magatartásokat. (Nemzeti Jogszabálytár)
Miért fontos, hogy az SZMSZ ne sablonszöveg legyen?
A jól használható SZMSZ nem puszta jogszabály-kivonat. Akkor működik jól, ha a társasház saját viszonyaira szabottan rendezi a visszatérő kérdéseket: a költségek megosztását, a hátralékkezelés menetét, a felújítási alap felhasználását, a közgyűlési eljárást, a meghatalmazások rendjét, a házirendi problémákat és a közös képviselő feladatkörének részleteit. A törvény megadja a kereteket, de a ténylegesen használható szabályrendszert mindig az adott társasház életéhez kell igazítani. (dr. Pojják Eszter)
⚠️ Tájékoztatás
A fenti összefoglaló általános ismertetés, nem teljes körű jogi tanácsadás. Az SZMSZ elkészítése vagy módosítása előtt célszerű a társasház alapító okiratát, működési sajátosságait és a felmerült vitás helyzeteket együtt áttekinteni, mert csak így készíthető valóban használható, jogszerű szabályzat.
SZERVEZETI ÉS MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT
A [társasház pontos megnevezése]
[cím]
Szervezeti és Működési Szabályzata
A társasház tulajdonostársainak közössége a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján, a [dátum] napján megtartott közgyűlésen meghozott [határozatszám] számú határozattal a jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot alkotja meg.
A jelen szabályzat célja, hogy meghatározza a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait, a külön tulajdon használatára és hasznosítására, a közös tulajdon fenntartására, valamint a társasházi együttélés rendjére vonatkozó részletes előírásokat.
I.
A KÖZÖSSÉG SZERVEI, HATÁSKÖRE, JOGAI, KÖTELEZETTSÉGEI
1. A társasház szervei
A társasház szervei:
– a közgyűlés,
– a közös képviselő vagy az intézőbizottság,
– a számvizsgáló bizottság / ennek hiányában az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési rend.
2. A közgyűlés kizárólagos és fenntartott hatáskörei
2.1. A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve.
2.2. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak különösen:
a) az alapító okirat módosításával, a társasháztulajdon megszüntetésével kapcsolatos döntések,
b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatára, hasznosítására, fenntartására és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalására vonatkozó döntések,
c) a közösséget terhelő kötelezettségvállalások,
d) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai, valamint a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása,
e) az éves költségvetés és az éves elszámolás elfogadása,
f) minden olyan ügy, amelyet jogszabály, az alapító okirat vagy jelen SZMSZ a közgyűlés hatáskörébe utal.
2.3. A közgyűlés azokat a kérdéseket, amelyeket jelen szabályzat nem utal kifejezetten a közös képviselő, az intézőbizottság vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe, maga tartja fenn.
3. A közgyűlés összehívása
3.1. A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze.
3.2. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban meg kell hívni. A meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni.
3.3. Sürgős eset kivételével az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.
3.4. A meghívónak tartalmaznia kell legalább:
a) a közgyűlés időpontját és helyét,
b) a napirendi pontokat,
c) szükség esetén a megismételt közgyűlés időpontját és a határozatképességre vonatkozó figyelemfelhívást,
d) részközgyűlés esetén az erre vonatkozó utalást.
3.5. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozat nem hozható.
3.6. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer meg kell tartani. Az éves elszámolásról és a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.
3.7. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad legalább 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a határozati javaslat megjelölésével írásban kérik.
4. Határozatképesség, megismételt közgyűlés
4.1. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
4.2. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, valamint az egyes napirendekről történő szavazás előtt meg kell állapítani.
4.3. Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani a törvényben meghatározott szabályok szerint.
4.4. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, de azokban az ügyekben, amelyekhez a törvény minősített többséget vagy meghatározott tulajdoni arányt kíván meg, a szükséges arány hiányában határozat nem hozható.
5. Szavazás, jegyzőkönyv, határozatok nyilvántartása
5.1. A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
5.2. Ha jogszabály vagy az alapító okirat másképp nem rendelkezik, a közgyűlés határozatát a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséggel hozza meg.
5.3. A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni.
5.4. A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell különösen:
a) a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a két hitelesítő nevét,
b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak és meghatalmazottak nevét, valamint tulajdoni hányadát,
c) a határozatképesség megállapítását,
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását,
e) a meghozott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazás eredményét.
5.5. A jegyzőkönyvet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá, két megválasztott tulajdonostárs hitelesíti.
5.6. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról Közgyűlési Határozatok Könyvét vezet.
6. Írásbeli szavazás
6.1. Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban.
6.2. Az írásbeli szavazás során a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke írásbeli határozati javaslatot küld meg a tulajdonostársak részére.
6.3. Ha számvizsgáló bizottság működik, annak írásbeli véleményét a szavazásra bocsátott javaslathoz mellékelni kell.
6.4. Az írásbeli szavazólapon a tulajdonostárs a határozati javaslatról igen / nem / tartózkodom módon nyilatkozik.
6.5. Az írásbeli szavazás eredményét a szavazási határidő lejártát követő nyolc napon belül írásban közölni kell a tulajdonostársakkal.
6.6. Az írásbeli szavazás részletes technikai szabályai:
a) a szavazólap kézbesítésének módja: [postai úton / e-mailen / személyes átadással / több mód együttesen],
b) a szavazat leadásának módja: [papíralapon / elektronikus úton / mindkettő],
c) a szavazási határidő: [… nap],
d) az eredmény megállapításának módja: […].
7. Meghatalmazás
7.1. A tulajdonostárs a közgyűlésen meghatalmazott útján is eljárhat.
7.2. A meghatalmazást a közgyűlésen be kell mutatni, illetve ha általános meghatalmazásról van szó, azt a közös képviselőnél előzetesen letétbe lehet helyezni.
7.3. A meghatalmazásra a Ptk. szabályai irányadók.
8. Közös képviselő / intézőbizottság
8.1. A társasház ügyintéző és operatív szerve a közös képviselő vagy – ha a közgyűlés így dönt – az intézőbizottság.
8.2. Az intézőbizottság legalább egy elnökből és két tagból áll.
8.3. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke köteles különösen:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit,
d) megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és SZMSZ egy példányát,
e) vezetni a Közgyűlési Határozatok Könyvét,
f) a tulajdonosváltozás esetén a törvény szerinti nyilatkozatokat, tájékoztatásokat megadni.
8.4. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletére bíróság és más hatóság előtt.
8.5. A közös képviselő feladata a költségvetési javaslat és az éves elszámolás elkészítése is a törvény 47–48. §-ában meghatározott tartalommal.
8.6. Jelen SZMSZ a közös képviselőt felhatalmazza / nem hatalmazza fel arra, hogy a közösköltség-hátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzésével és törlésével kapcsolatos törvényi feladatokat ellássa.
[A megfelelő szöveg kiválasztandó]
9. Számvizsgáló bizottság / ellenőrzési rend
9.1. Ha a társasházban huszonöt lakásnál több lakás van, számvizsgáló bizottságot kell választani.
9.2. A számvizsgáló bizottság három tagból áll; tagjai maguk közül elnököt választanak.
9.3. A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő vagy az intézőbizottság ügyintézését,
b) havonta ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
c) véleményezi a közgyűlés elé kerülő költségvetést és éves elszámolást,
d) javaslatot tesz a közös képviselő, illetve az intézőbizottság díjazására,
e) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke e kötelezettségének nem tesz eleget.
9.4. Ha a társasházban nem működik számvizsgáló bizottság, az ellenőrzési jogkört és feladatokat a közösség az alábbi módon gyakorolja:
[pl. évente felhatalmazott tulajdonostárs útján / eseti ellenőrző megbízással / más, pontos szabály szerint]
II.
A TULAJDONOSTÁRS KÜLÖN TULAJDONÁNAK HASZNÁLATÁRA, HASZNOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓ SZABÁLYOK
- A külön tulajdonban lévő lakás elsődlegesen lakás céljára használható.
- A lakásban olyan egyéb tevékenység folytatható, amely a lakhatás nyugalmát, a társasház rendeltetésszerű működését és a többi tulajdonostárs jogait, jogos érdekeit nem sérti.
[Szükség szerint pontosítható: pl. csendes irodai tevékenység megengedett / nem megengedett] - A nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a jelen SZMSZ határozza meg a jogszabályi keretek között.
- A közgyűlés a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását megtilthatja, illetve feltételhez kötött hozzájárulást adhat, ha azt a társasház működése vagy a lakhatás nyugalma indokolja.
- Jelen SZMSZ előírja / nem írja elő, hogy az ilyen döntés érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
[A megfelelő szöveg kiválasztandó] - A külön tulajdon fenntartásával, karbantartásával, felújításával és korszerűsítésével járó költségek a mindenkori tulajdonost terhelik.
- A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a közösség megbízottja a külön tulajdonba a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggő szükséges ellenőrzés, hibaelhárítás vagy fenntartási munka céljából arra alkalmas időben bejusson.
- A beavatkozással okozott, igazolt kárt a közösség megtéríti.
- A tulajdonostárs köteles a jelen SZMSZ alapján a közös képviselőnek bejelenteni:
a) a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét / székhelyét és a törvény szerinti adatokat,
c) a bérlő / használó adatait, ha jelen SZMSZ ezt előírja,
d) a külön tulajdonban lakó személyek számát, ha a díjelszámolás ezt indokolja.
III.
A KÜLÖN TULAJDONON BELÜL NEM MÉRHETŐ KÖZÜZEMI ÉS MÁS SZOLGÁLTATÁSOK DÍJÁNAK ELSZÁMOLÁSÁRA ÉS MEGFIZETÉSÉRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK
- A külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolását a társasház az alábbi elvek szerint végzi:
a) [tulajdoni hányad alapján],
b) [alapterület alapján],
c) [bentlakók száma alapján],
d) [szolgáltatásonként eltérő módszer szerint]. - Az egyes szolgáltatásokra alkalmazott pontos elszámolási mód:
– vízdíj: […]
– csatornadíj: […]
– központi fűtés: […]
– melegvíz: […]
– szemétszállítás / hulladékgazdálkodási díj: […]
– egyéb közös szolgáltatások: […] - Ha a szolgáltatás díját a bentlakók száma szerint kell viselni, a tulajdonostárs a változást [… napon] belül köteles bejelenteni.
- A bérlő vagy használó díjfizetési hátraléka esetén a tulajdonostárs helytállási kötelezettségére a törvény szabályai irányadók.
IV.
A KÖZÖS TULAJDON FENNTARTÁSÁRA ÉS A KÖZÖS KÖLTSÉGRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK
- A közös tulajdon birtoklására és használatára valamennyi tulajdonostárs jogosult, de e jogát nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogának vagy jogos érdekének sérelmére.
- A közös tulajdon fenntartásának költsége és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás főszabály szerint a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha jelen SZMSZ eltérően nem rendelkezik.
- A tulajdoni hányadtól eltérő költségviselés szabályai:
a) az érintett költségnemek: […]
b) a számítás módja: […] - A közös költség megfizetésének szabályai:
a) esedékesség: minden hónap […] napja,
b) fizetés módja: [átutalás / csekk / pénztár / egyéb],
c) közlemény rovatban feltüntetendő azonosító: […]. - Hátralék esetén a közös képviselő / intézőbizottság elnöke köteles:
a) [… nap] késedelem után fizetési felszólítást küldeni,
b) eredménytelen felszólítás esetén fizetési meghagyás kibocsátását kezdeményezni,
c) ha erre a közgyűlés és az SZMSZ felhatalmazást ad, a törvény szerinti jelzálogjog-bejegyzési eljárást megindítani. - Késedelmi kamat:
a) a közös költség hátralék után [a Ptk. szerinti késedelmi kamat / ettől eltérő, jogszerűen meghatározott mérték] alkalmazandó,
b) méltányossági elbírálás lehetősége: [van / nincs],
c) ennek feltételei: […]. - Felújítási alap:
a) a közösség felújítási alapot képez / nem képez,
b) a hozzájárulás mértéke: […],
c) az alap felhasználásának szabályai: […].
V.
A TÁRSASHÁZI LAKÓÉPÜLET HÁZIRENDJÉRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK
- A házirend célja a társasházi együttélés alapvető szabályainak rögzítése, a nyugalom, a tisztaság, a biztonság és a rendeltetésszerű használat biztosítása.
- A külön tulajdonon belüli építési, szerelési vagy más zajjal járó tevékenység az alábbi időszakban végezhető:
[hétköznap …–… óráig]
[szombaton …–… óráig]
[vasárnap és munkaszüneti napon tilos / korlátozott] - Rendkívüli sürgősségi hibaelhárítás esetén az időbeli korlátozás nem alkalmazható.
- A közös tulajdonban álló helyiségek és területek használatának részletes szabályai:
a) a lépcsőházban, folyosókon, menekülési útvonalon tárgy tartósan nem tárolható / csak az alábbi feltételekkel tárolható: […],
b) a közös helyiségek tisztán tartása a [közös képviselő által szervezett szolgáltatás / tulajdonostársak váltott rendje / egyéb] szerint történik,
c) gépkocsi-parkolás a közös területen: [megengedett / nem megengedett / kijelölt rend szerint],
d) dohányzás a közös zárt helyiségekben: [tilos / szabályozott],
e) hulladék elhelyezése: […]. - A lakás, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles a házirend szabályait betartani.
- Állattartás szabályai:
[…] - A közös tulajdonú területek rendjét sértő, a lakhatás nyugalmát zavaró magatartás különösen:
[hangos zene, indokolatlan zajkeltés, szemetelés, közös területek önkényes elfoglalása stb.]
VI.
ZÁRADÉK
- Jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot a társasház közössége a [határozatszám] számú közgyűlési határozattal fogadta el.
- Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseit a mindenkori tulajdonostársakra, bérlőkre és egyéb használókra a jogszabályok keretei között alkalmazni kell.
- A jelen SZMSZ-ben nem szabályozott kérdésekben a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint az irányadó polgári jogi szabályok alkalmazandók.
Kelt: [település], [év] [hó] [nap]
közös képviselő
vagy
intézőbizottság elnöke
[név]