Ez az összefoglaló a legfontosabb jogszabályokat igyekszik összegyűjeni, amik érintik a társasházak életét és a társasházkezelői munkát.
Rövid gyakorlati segítség
A társasházkezelői és közös képviselői munka során nem mindig könnyű eligazodni abban, hogy egy adott ügyben melyik jogszabályhoz kell először nyúlni.
Általános szabályként a legtöbb kérdésnél a 2003. évi CXXXIII. törvény, a Társasházi törvény az első kiindulópont: ez rendezi a közgyűlést, a határozatokat, a közös képviselő feladatait és a közös költség alapvető szabályait. Ha a kérdés pénzügyi, könyvelési vagy elszámolási jellegű, akkor a számviteli szabályok, ha pedig szerződéses vita, kár vagy követelés merül fel, akkor a Polgári Törvénykönyv kerül elő.
Műszaki, felújítási vagy biztonsági ügyekben már az építési, tűzvédelmi és egyéb műszaki jogszabályokat is figyelembe kell venni.
Vácon pedig fontos, hogy a társasházi döntések mellett a helyi településképi, építési és közterület-használati rendeleteket is figyelembe vegyük.
1. Alapvető szakmai jogszabályok
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
Ez a társasházak működésének alapjogszabálya. Meghatározza a közgyűlés összehívásának rendjét, a szervezeti-működési kereteket, a közös képviselő feladatait, a határozatok nyilvántartását, valamint az éves elszámolás és költségvetés kezelésének alapját.
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
A társasházi jogviszonyok mögöttes polgári jogi háttere: szerződések, képviselet, kártérítés, tulajdonjog, kötelmek. Különösen fontos vállalkozói szerződések, megbízási jogviszonyok, károkozás és követelésérvényesítés esetén.
499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet a társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól
Az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység bejelentéséhez, nyilvántartásához és a szolgáltatási feltételekhez ez a kulcsrendelet.
2. Gazdálkodási és nyilvántartási előírások
2000. évi C. törvény a számvitelről
A számviteli törvény kifejezetten nevesíti a társasházat az „egyéb szervezet” kategóriában, ezért a társasház gazdálkodása nem „szokásjogi”, hanem jogszabályi számviteli keretek között értelmezendő.
479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól
A társasházak könyvvezetési és beszámolási sajátosságainál ez a gyakorlati végrehajtási rendelet az egyik legfontosabb norma. A számviteli törvényhez képest itt jelennek meg a speciális szabályok.
2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
Alapvető a közös tulajdont, alapító okiratot, tulajdoni lapokat, albetéteket, bejegyzéseket érintő ügyeknél.
179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról
Az ingatlan-nyilvántartási ügyintézés részletszabályait adja: formanyomtatványok, eljárási részletek, végrehajtási technika. Társasházi alapító okiratokkal, módosításokkal, bejegyzésekkel kapcsolatos ügyeknél fontos.
2017. évi CL. törvény az adózás rendjéről
A társasházak adózási, kifizetői, adóadminisztrációs ügyeinél releváns, például ha a társasház megbízási díjat, tiszteletdíjat vagy egyéb adóköteles kifizetést teljesít.
2017. évi CLI. törvény az adóigazgatási rendtartásról
Az adóhatósági eljárások rendjét szabályozza. Akkor válik fontossá, amikor a társasház NAV-eljárásban érintett, ellenőrzést kap vagy jogorvoslatot kezdeményez.
3. Műszaki és biztonsági szabályok
1996. évi XXXI. törvény a tűz elleni védekezésről, a műszaki mentésről és a tűzoltóságról
A társasházak tűzvédelmi kötelezettségeinek törvényi alapja. Különösen fontos ott, ahol közös terek, tárolók, gépészeti helyiségek, menekülési útvonalak és közösségi használatú berendezések vannak.
54/2014. (XII. 5.) BM rendelet az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról
A napi gyakorlatban ez az egyik legfontosabb műszaki-biztonsági jogszabály. A menekülési útvonalak, tárolás, tűzszakaszok, tűzjelző és tűzoltó berendezések, valamint az üzemeltetői feladatok részletszabályai itt jelennek meg.
2023. évi C. törvény a magyar építészetről
2026-ban ez az új építési rendszer egyik központi törvénye. Épületfelújítás, homlokzati beavatkozás, településképi megfelelés, helyi építési szabályok és önkormányzati építészeti keretek szempontjából kiemelt jelentőségű.
280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról
A korábbi OTÉK helyére lépett országos építési-követelményrendszer egyik alapnormája. Társasházi átalakításoknál, beépítési, rendeltetési és használati kérdéseknél fontos tájékozódási pont.
281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről
Az építésügyi eljárások és ellenőrzések szabályait rendezi. Ha a társasház engedélyköteles vagy bejelentésköteles építési munkát végez, ez a rendelet gyakorlati jelentőségű.
266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről**\
A tervezői, műszaki ellenőri, felelős műszaki vezetői és egyéb szakmagyakorlási feltételek miatt fontos. Nagyobb társasházi felújításnál vagy műszaki beavatkozásnál gyakran ezt is ellenőrizni kell.
1993. évi XCIII. törvény a munkavédelemről
Akkor különösen fontos, ha a társasház alkalmazottat foglalkoztat, vagy a társasház területén olyan munkavégzés folyik, ahol a megrendelői, üzemeltetői vagy létesítési oldalon munkavédelmi felelősség merül fel.
5/1993. (XII. 26.) MüM rendelet a munkavédelemről szóló 1993. évi XCIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtásáról
A munkavédelmi törvény végrehajtási rendelete; a gyakorlati megfelelés miatt érdemes együtt kezelni az előző jogszabállyal.
146/2014. (V. 5.) Korm. rendelet a felvonókról, mozgólépcsőkről és mozgójárdákról
Felvonós társasházaknál kiemelten fontos. A rendelet meghatározza az üzemeltető fogalmát, és a kötelező műszaki biztonságtechnikai felülvizsgálatok gyakoriságát is.
2015. évi CCXI. törvény a kéményseprő-ipari tevékenységről
Az égéstermék-elvezetők, kéményseprő-ipari ellenőrzések és kapcsolódó kötelezettségek miatt lehet fontos, különösen vegyes vagy gázüzemű rendszerekkel működő társasházaknál.
1/2020. (I. 13.) Korm. rendelet a gáz csatlakozóvezetékek, a felhasználói berendezések és a telephelyi vezetékek műszaki-biztonsági hatósági felügyeletéről
Gázüzemű társasházaknál vagy nagyobb közös rendszereknél fontos, mert meghatározza a műszaki biztonsági felülvizsgálatok és ellenőrzések rendjét.
40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről
A társasház villamosenergia-ellátását biztosító összekötő és felhasználói berendezésekre is kiterjed, ezért villamos felújításoknál és ellenőrzéseknél lényeges lehet.
Fontos átállási megjegyzés:
2026-ban már nem a régi Étv. és OTÉK a fő tájékozódási alap. A 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről a NJT szerint hatálytalan 2024. október 1-jétől, a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) pedig hatálytalan 2025. január 1-jétől. Ezért társasházi műszaki ügyekben már az új építési joganyagból érdemes kiindulni.
4. Vác városában érvényes sajátos előírások
Vác Város Önkormányzata Képviselő-testületének 31/2017. (XII. 15.) önkormányzati rendelete a településkép védelméről
Homlokzatfelújítás, klíma kültéri egység, cégér, reklám, utcaképet érintő átalakítás, nyílászáró-csere vagy más, kívülről látható változtatás esetén nagyon fontos.
Vác Város Önkormányzata Képviselő-testületének 50/2023. (XI. 29.) önkormányzati rendelete Vác Város Helyi Építési Szabályzatáról
Ez a helyi építési szabályzat; a társasházat érintő bővítés, tetőtéri munka, udvari beépítés, rendeltetésmódosítás vagy egyes műszaki átalakítások esetén meghatározó lehet.
Önkormányzat Képviselő-Testületének 34/2014. (XI. 14.) önkormányzati rendelete a közterületek használatáról és rendjéről
Állványozás, konténer kihelyezése, építési anyag közterületi tárolása, felújítási munkák közterületi érintettsége esetén tipikusan ez az egyik legfontosabb váci rendelet. A rendelet az önkormányzati tulajdonú közterületekre terjed ki.
Önkormányzat Képviselő-Testületének 30/2018. (VIII. 14.) önkormányzati rendelete a korlátozott forgalmú övezetek behajtási rendjének szabályozásáról
Csak az érintett városrészekben fontos, de ott nagyon. A korlátozott forgalmú övezetben fekvő társasházaknál a lakossági behajtási engedélyek, valamint egyes kérelmek közös képviselői közreműködése miatt gyakorlati jelentősége lehet