A modern építési módok közös jellemzője, hogy a teherhordás már nem a hagyományos, vastag tömör falakra épül, hanem monolit vasbeton falakra, előregyártott elemekre vagy vázas rendszerekre. Az építés iparosítottabb, gyorsabb és modulrendszerűbb lett; társasházkezelői szempontból ez főként azért fontos, mert más szabályok érvényesek a bontásra, a gépészeti vésésekre, a csomópontokra és a felújítási lehetőségekre is.
2.1. Öntött beton építési módok
Az öntött beton építési mód lényege, hogy a teherhordó szerkezeteket – elsősorban a falakat, sok esetben a födémeket is – a helyszínen, zsaluzat között, monolit vasbetonként készítik el. Magyarországon ez a technológia főként a többszintes lakóépületeknél terjedt el, és több változata ismert: ide sorolható a hagyományos táblás zsaluzat, a csúszózsalus, a kúszózsalus és az alagútzsalus építés is. Előnye a nagy szerkezeti merevség és a gyors, jól szervezhető kivitelezés, hátránya pedig az, hogy a későbbi alaprajzi átalakítás rendszerint erősen korlátozott, mert a falak többnyire teherhordók.
A csúszózsalus építésnél a zsaluzat folyamatosan emelkedik, miközben a betonozás megszakítás nélkül zajlik. Ennek eredménye egy nagy magasságú, homogén, gyakorlatilag munkahézag-mentes vasbeton fal vagy mag. A technológia különösen alkalmas magas, függőleges szerkezetekre – például épületmagokra, lift- és lépcsőházi magokra, silókra vagy kéményekre –, viszont állandó üzemet, pontos logisztikát és speciális szakértelmet igényel.
Az alagútzsalus építés a monolit technológiák iparosított változata: itt a fal és a födém egy ütemben készül el térzsalu segítségével. A rendszer ezért különösen jól alkalmazható ismétlődő alaprajzú, „sejtszerű” épületeknél, például lakóházaknál, szállodáknál vagy kollégiumoknál. Előnye a gyors ütemű kivitelezés és a nagy szerkezeti merevség, ugyanakkor gazdaságosan főként szabályos, ismétlődő alaprajzú és megfelelő magasságú épületeknél használható.
A PEVA („Pelle-Varga”) alagútzsalus technológia egy az 1970-es években elterjedt hazai, monolit vasbeton építési mód. A Heves Megyei Állami Építőipari Vállalat által használt, szabadalmaztatott, de lényegében a francia Outinord cég mai napig használt Outinord Tunnel Form System technológiáján alapuló építési módszer. A PEVA a francia módszer „olcsított” adaptálása a magyar viszonyokra. Lényege a helyszínen, acél „alagutakkal” (fordított U-alakú zsaluelemekkel) öntött, merev dobozszerkezetű falak és födémek egyidejű kialakítása, amely pontos, gyors és hézagmentes kivitelezést tett lehetővé.
Vácon PEVA épület a Radnóti út 15–21, vagy a Sas utca 2–8 szám. Nem teljesen eredeti PEVA, hanem némileg módosított alagútzsalus képület a Sas utca 1–5, a Kakukk utca 2–8, Radnóti utca 1–5, valamint alagútzsalus 4 és 10 emeletes épületeket találunk a Nagymező utcában és a Zöldfa utcában, és a Csányi kőrúton is.
Az alábbi videó a PEVA építési módot szemléletesen mutatja be:
Ingatlankezelői szempontból az alagútzsalus építés egyik előnye, hogy az alagútzsalus lakások falai és mennyezete tükörsimák (a fém zsaluzat miatt). A felület vakolást egyáltalán nem igénye, az első festés glettelést is sokkal kevesebbet, mint más építési módon. A lakások felújításakor a festés egyszerű, gyors, vakolatjavításra nincs, csiszolásra is csak minimálisan lehet szükség. Ugyanezért a lépcsőháza kifestése is szakszerűen megoldható önerős közösségi összefogásban, nem szükséges vállalkozókat megbízni.
2.2. Blokkos építési mód
A blokkos építési mód a korszerű, rendszerelvű építés egyik korai formája. Ennél a technológiánál a külső és belső teherhordó falak előregyártott falazó tömbökből készülnek, míg a födém rendszerint előregyártott vasbeton palló. Hazánkban főként az 1950-es, 1960-as, részben az 1970-es években volt elterjedt, elsősorban többszintes lakóépületeknél.
A blokkos rendszeren belül kisblokkos, középblokkos és nagyblokkos változatokat különböztetünk meg; az elnevezés az alkalmazott elemek méretére utal. A technológia átmenetet képez a hagyományos falazás és a paneles építés között: már iparosított, de még nem teljesen nagyelemes rendszer.
Társasházkezelői szempontból lényeges, hogy ezek az épületek ma már gyakran nem felelnek meg a korszerű hő- és hangtechnikai elvárásoknak, és felújításkor a falak véshetősége, a kiváltások, valamint az acél idomacél-áthidalók környezete külön figyelmet igényel.
Míg az alagútzsalus épületek földrengésállósága kiváló, a blokkos épületekről ezt nem mondhatjuk el. Ezek az épületek érzékenyek a földmozgásokra, akár gyors mozgásokról (földrengés), akár lassúakról (süllyedés) van szó. Vácon ilyen épületeket találunk például a Deákvári főúton, a Sirály, Rigó, Harkály utcákban. Az építési mód sajátossága, hogy már minimális, elkerülhetetlen épületmozgások hatására is repedések rajzolódnak ki a blokkok és a födémpallók határán. Ezek a repedések általában hajszálvékonyak, de nem kell meglepődni azon sem, ha több milliméterre felnyílnak. Ha ezek a repedések párhuzamosak egyenletes, 80–120 cm-es osztással jelentkeznek, akkor a jelenség teljesen természetes és – egyes szobafestők, kőművesek és egyéb mesteremberek állításával ellentétben – nem megszüntethető, eltüntetni csak ideig-óráig lehet. Ha viszont szélesebb ferde, átlós, vagy sugaras repedéseket látunk, akkor hívjunk szakembert!
Érdemes megjegyezni azt is, hogy egyes váci nagyblokkos épületeknél – amelyek részben feltöltésre épültek – a használatbavételkor előírták, hogy a későbbiekben rendszeres talajmechanikai vizsgálatot kell végezni, erre azonban a későbbiekben nem került sor.
2.3. Paneles építési mód
A paneles építési mód teljesen iparosított építési rendszer. Lényege, hogy a fő szerkezeti elemek – a fal- és födémpanelek – üzemben, nagy pontossággal készülnek, majd a helyszínen daruval emelik be és szerelik össze őket. A külső falpanelek jellemzően többrétegűek (hőszigetelést is tartalmaznak), a belső teherhordó falak egyrétegű vasbeton elemek, a rendszerhez pedig gyakran kapcsolódnak előregyártott lépcsők, erkélyelemek, térelemek és gépészeti szerelőelemek is.
Ennek a technológiának a legnagyobb előnye a gyorsaság és az ismételhető minőség volt: nagy mennyiségű lakás épülhetett rövid idő alatt. Ugyanakkor a paneles épületek teherhordó falai rendszerint zárt, dobozmerev rendszert alkotnak, ezért a későbbi bontás vagy alaprajzi módosítás erősen korlátozott.
Üzemeltetés és felújítás során a csomópontok, az elemkapcsolatok, valamint a gépészeti strangok állapota különösen fontos.
Vácon aránylag kis számú paneles épületet találunk. Amit a közbeszédben panelháznak mondanak, azok többsége itt alagútzsalus szerkezet, csak a laikus szemlélőt megtéveszik a kőzúzalékos borítású homlokzati parapetpanelek, amiknek felülete hasonló a paneles építésnél használt panelekhez. Paneles épület találunk például a Gombási úton a Spar áruházzal szemben, és a Művelődési Központtal szemben a Csányi körúton (Kötő utca). Sokan elavultnak tarják őket, de ez épületek korszerűbbek, mint a többi, korábban említett épület. Kezelői szempontból kifejezetten kedvezők a központosított, jól hozzáférhető, viszonylag könnyen cserélhető, szabványos gépészeti rendszerek. Az 1979-es szabvány (MSZ 04-140) megjelenése után tervezték őket, ami szigorúbb épületenergetikai követelményeket támasztott. Nem köztudott, de a homlokzati paneljeikben 6–8 cm EPS hőszigetelés is van, energetikailag sokkal kedvezőbbek, mint a többi váci régi társasház.
A paneles épületek hátrányaként mondható el, hogy a legtöbb klasszikus lakótelepi panelház Magyarországon ún. szűk osztású, harántfalas rendszerben épült. Itt a teherhordó falak egymástól való távolsága jellemzően 3,20 vagy 3,60 m osztással (32M vagy 36M) helyezkednek el, ami aránylag kis (és nem, vagy csak nagy körültekintéssel összenyitható!) szobákat eredményez. A technológia fejlődésével és a dán (Larsen-Nielsen) típusú házgyárak elterjedésével megjelentek a nagyobb fesztávok (48M, 54M, sőt 60M) is, amelyek rugalmasabb alaprajzi elrendezést tettek lehetővé. További, a lakók számára kedvezőtlen dolog, hogy az épületek belső hangszigetelése rossz, ezért a zajok áthallatszanak a szomszédból, a kontaktpadlók miatt a lépészajok jelentősek. A szerelőaknák a tűzterjedésnél jelenthetnek problémát (az alagútzsalusoknál is!), a panelhézagoknál beázások, hőhidak (és ezek mentés penészedés) jelentkezhet.
2.4. Vázas építési módok
A vázas építési módoknál a terheket nem a falak, hanem a pillérekből, gerendákból, födémekből és merevítő szerkezetekből álló térbeli váz hordja. Emiatt a falak nagy része már nem teherhordó, hanem kitöltő vagy térelhatároló szerepet kap. Ez nagyobb alaprajzi szabadságot, nagyobb fesztávokat és kedvezőbb földszinti kialakítást tesz lehetővé, ami társasházaknál üzletsorok, garázsok vagy nagyobb közösségi terek esetén kifejezetten előnyös. Előszeretettel alkalmazzák ezt az építési módot irodaházaknál, mert a szinti alaprajzi elrendezés utólag is könnyen az igények szerint alakítható.
A legfontosabb változatok a monolit vasbeton vázas és az előregyártott vasbeton vázas rendszerek. A monolit váz helyszíni zsaluzással, vasszereléssel és betonozással készül, ezért jól követi az egyedi geometriákat. Az előregyártott vasbeton váznál a pillérek, gerendák és pallók üzemben készülnek, és a helyszínen szerelik össze azokat, ami gyorsabb kivitelezést tesz lehetővé.
Az acélvázas rendszerek szintén ide tartoznak. Ezek kisebb önsúlyúak és gyorsan szerelhetők, viszont az acél tartós védelmet igényel korrózióval szemben, és a tűzvédelmi teljesítmény igazolása is kiemelt kérdés. Emiatt az ilyen épületeknél az üzemeltetés során a bevonatok, burkolatok és tűzvédelmi megoldások állapota különösen fontos.
A pillérvázas technológia (más néven vázszerkezetes építés) jelenleg a leggyakrabban alkalmazott eljárás a modern, többszintes lakóépületek és társasházak építésénél. Míg a 70-es években a panel, a 90-es években pedig a teherhordó téglafal volt a domináns, ma a „monolit vasbeton váz” a piaci sztenderd. Vácon pillérvázas épület a Dunakert lakópark (ami Vác Pláza néven elhíresült, félbehagyott építés).
2.5. Öszvér, kompozit, fa-, műanyag- és szendvicsszerkezetek
Az társasházkezelő a mindennap gyakorlatban sokféle szerelt, könnyűszerkezetes (például egyes favázas, könnyűacélvázas vagy szendvicspanelekre épülő stb.), fa-, fém-, vagy műanyag szerkezettel találkozhat. A legfontosabb, hogy ezeknél a szerkezeteknél mindig azonosítani tudjuk a tényleges teherhordó rendszert. Ez alapján és a rétegrend alapján kell megítélni a bontási, felújítási és tűzvédelmi kérdéseket, nem pedig megszokás, vagy szóbeszéd alapján.
Az öszvér (összetett) szerkezet eltérő szerkezeti anyagok (nyíróerő átadására képes) összekapcsolásával kapott szerkezetet jelenti. Ez egy gyűjtőfogalom azokra az épületekre, amelyek több rendszer előnyeit kombinálják. Ide sorolhatók például az acél–beton vagy fa–beton kompozit rendszerek. Fontos megérteni, hogy ezek együtt dolgozó szerkezetek, nem az egyik komponens tarja a másikat, vagy a másik az egyiket, hanem a kettő együtt működik. Ezért speciális statikai és tűzvédelmi előrírások vonatkoznak rájuk. Az ilyen szerkezetekhez felújításnál ne nyúljunk anélkül, hogy egy mérnök szakvéleményét kikérnénk!