Ez a fejezet szándékosan nem általános adójogi összefoglaló. A közös képviselőnek nem adótanácsadói kézikönyvre van szüksége, hanem arra, hogy felismerje: mikor merül fel illeték, mikor igazgatási szolgáltatási díj, mikor kell adóhatósági bejelentkezés, és mikor lép túl az ügy azon a ponton, ahol már könyvelő vagy adószakértő bevonása indokolt.
5.1. A közös költség nem adó, nem illeték és nem díj
A közös költség a társasház fenntartásával és működésével kapcsolatos, a tulajdonostársakat terhelő hozzájárulás. A társasházi törvény szerint a közös költség főszabály szerint a tulajdoni hányad szerint terheli a tulajdonostársakat, ha az SZMSZ másként nem rendelkezik (Tht. 24. § (1)).
Ezt azért kell külön hangsúlyozni, mert a gyakorlatban gyakran összemosódik:
- a társasház felé fizetett közös költség,
- a hatóság felé fizetett illeték,
- és az eljárásért vagy szolgáltatásért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj.
A három nem ugyanaz, nem ugyanarra a jogalapra épül, és nem ugyanazt a költséget fedezi.
5.2. Mikor merül fel illeték?
Az illetékekről szóló törvény szerint általános tételű közigazgatási hatósági eljárási illeték főszabály szerint 3000 forint, ha a törvény eltérően nem rendelkezik (1990. évi XCIII. törvény 29. § (1)). Ugyanez a törvény azt is kimondja, hogy ahol külön jogszabály igazgatási szolgáltatási díjat állapít meg, ott az általános illetékszabály nem alkalmazandó (Itv. 29. § (4)).
Mit jelent ez társasházi helyzetben?
Amikor a közös képviselő valamely hatósági ügyet intéz, nem szabad automatikusan abból kiindulni, hogy „majd illetékbélyeg kell”. Sok eljárásnál ma már vagy nincs általános illeték, vagy külön díjszabás van. Ezért minden konkrét ügyben meg kell nézni az adott eljárás külön szabályait.
5.3. Mikor igazgatási szolgáltatási díj a tétel?
A társasházi gyakorlatban ez különösen ingatlanügyi vagy speciális hatósági ügyeknél merül fel. Jó példa rá, hogy bizonyos, külföldi személy ingatlanszerzéséhez kapcsolódó eljárásoknál a lakástörvény maga igazgatási szolgáltatási díjat ír elő (Lakástörvény 1/B. § (1)–(2)).
A közös képviselő számára ebből az a tanulság, hogy mindig az adott eljárás saját díjszabását kell ellenőrizni, nem szabad rutinból „illetékezni”.
5.4. A társasház mint adózó: mikor kerül képbe?
Az adózás rendjéről szóló törvény szerint az adóköteles tevékenységet folytatni kívánó adózó főszabály szerint köteles bejelentkezni az adóhatósághoz (2017. évi CL. törvény 16. § (1)). Az adóhatóság a bejelentkezés alapján nyilvántartásba veszi az adózót, és adószámot állapít meg (Art. 37. § (1)–(2)).
Az Air meghatározza az adóigazgatási eljárás és az adózó fogalmát (2017. évi CLI. törvény 9. §, 11. §).
Gyakorlati megközelítés
A társasház nem azért lesz érdekes az adóhatóság számára, mert létezik, hanem azért, mert valamilyen adózási vagy bejelentési relevanciájú tevékenységet végez. A közös képviselőnek ezért azt kell felismernie, hogy van-e olyan ügylet, bevétel, elszámolás vagy nyilvántartási helyzet, amely miatt a társasház oldalán már adóhatósági ügy keletkezik.
Ilyen pontokon nem célszerű rutinból dönteni. Ha nem egyértelmű, hogy a társasház milyen adójogi minőségben jelenik meg, könyvelő vagy adószakértő bevonása indokolt.
5.5. Mire kell figyelni a nyilvántartásnál?
Az adójogi kockázatok jelentős része nem „nagy adóügyből”, hanem rendezetlen adminisztrációból ered. A közös képviselőnek különösen figyelnie kell:
- a bevételek és befizetések elkülönítésére,
- a közös költség és az egyéb jogcímen befolyó összegek szétválasztására,
- a bizonylatolásra,
- a könyvelővel való folyamatos egyeztetésre,
- és arra, hogy a társasház ne keverje össze a tulajdonos, a bérlő és a közösség fizetési kötelezettségeit.
A közös költség nyilvántartása és a társasház éves elszámolása társasházi oldalról a Tht. 47–48. § szerinti logikához kötődik (Tht. 47. §, 48. §).
5.6. Peres és nemperes költségek
Ha a társasház követelést érvényesít vagy perbe kerül, a közös képviselőnek legalább alapszinten tudnia kell, hogy az eljárási terhek más logika szerint működnek. Az Itv. szerint a polgári peres és nemperes eljárásoknál az illeték alapja főszabály szerint az eljárás tárgyának értéke (Itv. 39. § (1)).
Ezért a hátralékbehajtásnál vagy más polgári peres ügyeknél nem elegendő azt mondani, hogy „majd kifizetjük a háromezres illetéket”. Az eljárás típusa és tárgyértéke döntő.
5.7. Helyi adók: miért csak óvatosan?
A helyi adókról szóló törvény országos keretszabály, de a konkrét helyi adókötelezettség tartalmát települési önkormányzati rendelet állapítja meg. Mivel ez az anyag tudatosan csak országos jogszabályokra épül, itt annyi a lényeges figyelmeztetés, hogy helyi adóügyben a Htv. mellett mindig az adott település rendeletét is meg kell nézni. A társasházi honlap általános jogi anyaga ezt a szintet már nem részletezi.
5.8. Tipikus hibák és félreértések
- „A közös költség is adó jellegű teher.”
Nem. Teljesen más jogi kategória. - „Minden hatósági ügy illetékköteles.”
Nem. Sok ügyben külön díjszabás vagy más szabály van. - „A társasháznak biztosan nem kell adószám.”
Ez automatikusan nem jelenthető ki. A konkrét tevékenységből kell kiindulni. - „Majd a könyvelő megoldja, nem kell semmit dokumentálni.”
A könyvelő nem tud helyes nyilvántartást vezetni rossz vagy hiányos alapadatokból. - „A peres költség ugyanaz, mint a közigazgatási illeték.”
Nem. Más jogcímen, más szabályok szerint számolódik.
5.9. Mikor kell ehhez a jogszabályhoz nyúlni?
Ezt a fejezetet akkor kell elővenni, ha a kérdés lényege az, hogy:
- illetéket vagy díjat kell-e fizetni,
- a társasház adóhatósági bejelentkezést igénylő helyzetbe került-e,
- kell-e adószám,
- hogyan kell kezelni az eljárási terheket,
- a közös költség és más bevételek nyilvántartása elkülönül-e,
- peres vagy hatósági költségről van-e szó.
5.10. Kapcsolódó jogszabályok
- 1990. évi XCIII. törvény – Itv. 29. § (1), (4), 39. § (1)
- 2017. évi CL. törvény – Art. 16. § (1), 37. § (1)–(2)
- 2017. évi CLI. törvény – Air. 9. §, 11. §
- 2003. évi CXXXIII. törvény – Tht. 24. § (1), 47. §, 48. §
- 1993. évi LXXVIII. törvény – Lakástörvény 1/B. § (1)–(2)
Figyelmeztetés
Adószám, adóhatósági bejelentkezés, bevétel-minősítés, peres költségek vagy vitás könyvelési helyzet esetén itt már célszerű könyvelőt vagy adószakértőt, szükség esetén ügyvédet bevonni.
Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.