A társasházak körül sok vita azért húzódik el, mert a felek rossz fórumhoz fordulnak. A közös képviselő egyik legfontosabb gyakorlati feladata az, hogy felismerje: az adott ügy belső társasházi ügy, hatósági ügy, jegyzői birtokvédelmi ügy, vagy bírósági ügy.
4.1. Mi számít hatósági ügynek?
Az Ákr. szerint hatósági ügy az, amelyben a hatóság döntésével jogot vagy kötelezettséget állapít meg, jogvitát dönt el, jogsértést állapít meg, adatot igazol vagy nyilvántartást vezet (2016. évi CL. törvény 7. § (2)).
Az Ákr. főszabály szerint a közigazgatási hatósági eljárásokra irányadó, de például az adóigazgatási eljárásra nem terjed ki (Ákr. 8. § (1) c)).
Társasházi példák hatósági ügyre
- birtokvédelmi jegyzői eljárás,
- egyes kereskedelmi vagy használatváltozási engedélyezési/bejelentési ügyek,
- földhivatali eljárás,
- egyes építésügyi, közmű- vagy közegészségügyi ügyek,
- kamerarendszer vagy adatkezelési kérdéshez kapcsolódó hatósági vetület,
- jegyzői törvényességi felügyeleti eljárás a társasház felett.
4.2. Ki az ügyfél, és ki járhat el?
Az Ákr. szerint ügyfél az a természetes vagy jogi személy, illetve egyéb szervezet, akinek a jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, akire nézve a hatósági nyilvántartás adatot tartalmaz, vagy akit hatósági ellenőrzés alá vontak (Ákr. 10. § (1)).
Jogi személy és egyéb szervezet képviseletében annak törvényes képviselője vagy meghatalmazottja járhat el; a képviseletet igazolni kell (Ákr. 13. § (1)–(6)).
Mi következik ebből a társasházban?
A közös képviselőnek mindig tisztáznia kell, hogy:
- a társasházközösség nevében jár el,
- egy tulajdonostárs nevében jár el,
- vagy csak tájékoztatást ad.
Ez nem formaság. Rossz meghatalmazással vagy nem megfelelő ügyféli pozícióval az egész eljárás félremehet.
4.3. Kérelem, hiánypótlás, határidő
Ha a kérelem nem felel meg a jogszabályi követelményeknek, a hatóság határidő tűzésével és a jogkövetkezményekre való figyelmeztetéssel egy ízben hiánypótlásra hívja fel a kérelmezőt (Ákr. 44. §).
Az ügyintézési határidő főszabály szerint az eljárás megindulásának napján kezdődik; automatikus döntésnél 24 óra, sommás eljárásban 8 nap, teljes eljárásban 60 nap az általános határidő (Ákr. 50. § (1)–(4)).
Gyakorlati tanulság
A „beadtuk valamikor” nem elegendő. Mindig rögzíteni kell:
- mikor indult az eljárás,
- mi hiányzik még,
- milyen hiánypótlási határidő fut,
- van-e ügyintézési határidő túllépés,
- és ki kapja a hivatalos iratokat.
4.4. Mikor hatósági, mikor bírósági ügy?
Ez a közös képviselői gyakorlat egyik legfontosabb választóvonala.
Inkább hatósági ügy, ha:
- valamilyen engedély, bejelentés, nyilvántartás, hatósági kötelezés vagy ellenőrzés a kérdés,
- a jegyző vagy más hatóság hivatalból vagy kérelemre dönthet,
- az ügy jogszabályi feltételek igazolásáról szól.
Inkább bírósági ügy, ha:
- tulajdonjogi vita van,
- szerződésszegésből eredő követelést kell érvényesíteni,
- közgyűlési határozatot kell megtámadni,
- kártérítési vagy elszámolási vita áll fenn,
- birtokper indul,
- vagy a jogszabály kifejezetten pert jelöl meg.
A Ptk. alapján a polgári jogi igények főszabály szerint bírói útra tartoznak (Ptk. 1:6. §).
4.5. Jegyzői törvényességi felügyelet a társasház felett
A társasházi törvény szerint a jegyző a társasház működésének törvényességi felügyeletét látja el, de ez a felügyelet nem terjed ki mindenre. Nem váltja ki a bírósági vagy más hatósági eljárást, és nem old meg helyettük minden társasházi konfliktust (Tht. 27/A. § (1)–(5)).
Ha a jogsértő állapot fennmarad, a jegyző bírósághoz fordulhat a törvényesség helyreállítása érdekében. A bíróság többféle intézkedést tehet, például megsemmisítheti a jogszabálysértő határozatot, összehívhatja a közgyűlést, illetve meghatározott esetben bírságot szabhat ki (Tht. 27/A. §).
Fontos különbség
A jegyző törvényességi felügyelete nem azonos a közgyűlési határozat bírósági megtámadásával. A tulajdonostárs közvetlenül is pert indíthat a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt (Tht. 42. § (1)–(3)).
4.6. Birtokvédelem: mikor jegyző, mikor bíróság?
A birtokost a Ptk. birtokvédelemben részesíti (Ptk. 5:5. §), a birtokper a Ptk. szerint bírósági út (Ptk. 5:7. §).
A jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárás részletszabályait külön kormányrendelet tartalmazza (17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet). A birtokvédelmi kérelmet annál a jegyzőnél lehet előterjeszteni, amelynek illetékességi területén a birtoksértő magatartás megvalósul (17/2015. Korm. rendelet 2. § (1)). A rendelet a képviseletet, a bizonyítást, a helyszíni szemlét és a jegyző határozatának végrehajtását is szabályozza (17/2015. Korm. rendelet 9. §, 14. §, 23. §, 24. §).
Gyakorlati példa
Egy tulajdonostárs önkényesen lezárja a közös tárolót vagy kulccsal elérhetetlenné tesz egy közös helyiséget. Ez lehet birtokvédelmi ügy.
Ezzel szemben ha a vita arról szól, hogy a tároló tulajdonjogilag kié, az már könnyen bírósági tulajdonjogi perré alakulhat.
4.7. Jogorvoslat
Az Ákr. szerint az ügyfél a véglegessé vált döntés ellen – a törvényben meghatározott kivételekkel – közigazgatási pert indíthat (Ákr. 114. § (1)). Fellebbezni csak akkor lehet, ha azt a törvény kifejezetten megengedi (Ákr. 116. § (1)).
Ez azért fontos, mert a régi beidegződés – „minden ellen lehet fellebbezni” – ma már nem működik automatikusan.
4.8. Tipikus hibák és félreértések
- „Majd a jegyző mindent megold.”
Nem. A jegyzői fórum csak meghatározott ügyekben illetékes. - „A közös képviselő bármelyik tulajdonostárs nevében felléphet.”
Nem. Képviseleti jogcímet mindig tisztázni kell. - „Ha kaptunk hiánypótlást, ráérünk.”
Nem. A hiánypótlás elmulasztása súlyos következményekkel járhat. - „Ha igazunk van, mindegy a fórum.”
Nem. Rossz fórumválasztással idő és jogvesztési lehetőség is elveszhet. - „A jegyzői törvényességi felügyelet ugyanaz, mint a bírósági megtámadás.”
Nem. Két külön jogintézményről van szó.
4.9. Mikor kell ehhez a jogszabályhoz nyúlni?
Ezt a fejezetet akkor kell elővenni, ha a kérdés lényege az, hogy:
- melyik hatósághoz kell fordulni,
- a társasház ügyfél-e,
- elég-e a közös képviselő aláírása vagy külön meghatalmazás kell,
- mit kezdjünk a hiánypótlással és a határidőkkel,
- közigazgatási per vagy fellebbezés jöhet-e szóba,
- birtokvédelemről, törvényességi felügyeletről vagy bírósági útról van-e szó.
4.10. Kapcsolódó jogszabályok
- 2016. évi CL. törvény – Ákr. 3. §, 7. § (2), 8. § (1) c), 9. §, 10. § (1), 13. § (1)–(6), 44. §, 50. § (1)–(4), 114. § (1), 116. § (1)
- 2003. évi CXXXIII. törvény – Tht. 27/A. § (1)–(5), 42. § (1)–(3)
- 2013. évi V. törvény – Ptk. 1:6. §, 5:5. §, 5:7. §
- 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról – 2. § (1), 9. §, 14. §, 23. §, 24. §
Figyelmeztetés
Hatósági ügy és polgári per határán mozgó ügyekben, képviseleti kérdésekben, vagy jogorvoslati stratégia kialakításakor itt már célszerű ügyvédet bevonni.
Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.