A közös képviselő nem bérbeadó, és nem is jogász. Mégis napi szinten találkozik bérleti jogviszonyokkal, nem lakás célú használattal, tulajdonosváltással, hátralékigazolással és rendeltetésellenes használati vitákkal. A kulcskérdés mindig az: mi az, ami a tulajdonos magánügye, és mi az, ami már a társasház ügye.
2.1. Mire terjed ki a lakástörvény, és mire nem?
A lakástörvény hatálya minden lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre kiterjed, és kimondja azt is, hogy a nem szabályozott kérdésekben a Ptk. irányadó (1993. évi LXXVIII. törvény 1. § (1), (3)).
A közös képviselő számára ebből két gyakorlati következmény adódik:
- a bérlet alapvetően a tulajdonos és a bérlő jogviszonya,
- a társasház akkor lép be a képbe, ha a használat kihat a közösségre, a közös tulajdonra vagy a közös költségre.
A lakás bérbeadásának érvényességéhez írásba foglalt szerződés szükséges (Lakástörvény 2. § (5)). Ez a közös képviselő szempontjából azért fontos, mert vita esetén az első kérdés rendszerint az lesz: ki használja jogszerűen az ingatlant, és milyen jogcímen.
2.2. Mit kell tudnia a közös képviselőnek a bérleti jogviszonyról?
A legfontosabb, hogy a közös képviselő nem léphet a tulajdonos helyébe. Nem engedélyezi a bérbeadást, nem módosítja a bérleti szerződést, és nem dönti el a bérlő–bérbeadó vitát. Amit viszont tudnia kell:
- ki a tulajdonos,
- van-e olyan használó, akinek adatait az SZMSZ szerint be kell jelenteni,
- fizetik-e a közös költséget,
- a használat sérti-e a házirendet vagy az SZMSZ-t,
- van-e olyan hatósági vagy közgyűlési vetület, amely már a társasház egészét érinti.
A tulajdonos adatait és a tulajdonváltozást be kell jelenteni, a törvény pedig lehetővé teszi azt is, hogy az SZMSZ a bérlőre vagy más használóra vonatkozó egyes adatok bejelentését előírja (Tht. 22. § (1)–(3)).
2.3. A bérbeadó és a bérlő kötelezettségei – mi fontos ebből a háznak?
A lakástörvény szerint a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, a központi berendezések üzemképes állapotáról és a közös használatú helyiségek állagában vagy berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről (Lakástörvény 10. § (1)). Ez társasházi környezetben azért fontos, mert a tulajdonos gyakran a közös képviselőre próbálja áthárítani mindazt, ami valójában a bérbeadói oldalon jelenik meg.
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban visszaadni (Lakástörvény 17. § (1)). Ez tipikusan a tulajdonos és a bérlő közötti kérdés, nem a társasházé – kivéve, ha a bérlő a közös tulajdonban is kárt okozott.
2.4. Nem lakás célú helyiségek és rendeltetésellenes használat
A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletére – az eltérő szabályokkal együtt – főszabály szerint a lakásbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni (Lakástörvény 36. § (1)). A felek a helyiségbér összegében szabadon állapodnak meg (Lakástörvény 38. § (1)).
A társasház szempontjából azonban nem a bérleti díj a lényeg, hanem a használat módja. A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy az SZMSZ szabályozza a külön tulajdon használatát és hasznosítását, illetve meghatározott esetekben a nem lakás célú helyiség használatának vagy hasznosításának módját is (Tht. 17. § (1)–(3)).
A tulajdonostárs a használat módját nem változtathatja korlátlanul. Ha a tervezett használat mások nyugalmát, a ház rendeltetésszerű működését vagy a közösség jogos érdekeit érinti, a társasházi törvény már kifejezetten belép a képbe. Bizonyos esetekben a hatóság az engedélyezésnél vagy nyilvántartásba vételnél figyelembe veszi a társasház időben meghozott közgyűlési határozatát is (Tht. 18. § (1)–(3)).
Gyakorlati példa
Egy földszinti lakást „irodaként”, „szépségszalonként” vagy rövid távú vendégfogadásra kezdenek használni. Ilyenkor a közös képviselőnek nem az a dolga, hogy általánosságban kimondja: „ezt lehet” vagy „ezt nem lehet”, hanem az, hogy végignézze:
- mit mond az alapító okirat,
- mit mond az SZMSZ,
- kell-e valamilyen hatósági bejelentés vagy engedély,
- van-e a közgyűlésnek releváns határozata,
- és a használat sérti-e mások jogait vagy a közös tulajdon rendeltetésszerű használatát.
2.5. Rövid távú vagy intenzív használat: mi a társasház valódi kérdése?
A rövid távú lakáshasználat körül gyakran sok a zaj, de jogilag a társasház szempontjából a döntő kérdés nem az, hogy milyen online platformon hirdetik a lakást. A lényeg inkább ez:
- a használat összhangban van-e az alapító okirattal és az SZMSZ-szel,
- okoz-e rendeltetésellenes igénybevételt,
- sérti-e a többi tulajdonostárs jogait,
- és felmerül-e valamilyen külön hatósági vagy nyilvántartási kötelezettség.
A közös képviselőnek itt elsősorban dokumentálni, jelezni és a megfelelő fórumot megtalálni kell. Nem célszerű „házi hatóságként” működnie.
2.6. Tulajdonosváltás: mit kell ilyenkor csinálni?
Tulajdonosváltáskor a közös képviselő egyik kulcsfeladata a nyilvántartás rendezése. A tulajdonostárs köteles bejelenteni a tulajdonjog változását és a szükséges adatokat; az új tulajdonosnak is határidőn belül nyilatkoznia kell a törvényben meghatározott adatokról (Tht. 22. § (1)–(6)).
A közös képviselő gyakorlati teendői ilyenkor tipikusan:
- a tulajdoni lap vagy hiteles adat alapján a tulajdonosváltozás ellenőrzése,
- a tulajdonosi nyilvántartás frissítése,
- a közösköltség-egyenleg pontos rögzítése,
- a kapcsolattartási adatok beszerzése,
- szükség esetén közösköltség-igazolás kiadása.
A közös költség tartalmáról adott igazolás különösen érzékeny pont: a közös képviselő az igazolás tartalmáért a Ptk. szabályai szerint felel (Tht. 46. § (1)–(2)).
Gyakorlati példa
Adásvétel előtt az eladó kér egy „nullás igazolást”, de közben egy még nem esedékes, de már közgyűlésileg elfogadott rendkívüli befizetés is várható. Ilyenkor az igazolás megfogalmazásánál nem elég annyit írni, hogy „nincs tartozás”. Világosan el kell különíteni:
- a lejárt és nyilvántartott hátralékot,
- az esetleges folyamatban lévő elszámolási vitát,
- és a jövőbeni, már elfogadott, de még nem esedékes fizetési kötelezettséget.
2.7. Elővásárlási jog: hol van, és hol nincs?
Ez az egyik leggyakoribb félreértés. Nem igaz az az általánosítás, hogy társasházi lakás eladásakor „a társasháznak” vagy „a szomszédnak” automatikusan elővásárlási joga lenne. Az elővásárlási jog mindig konkrét jogszabályból vagy szerződésből ered.
A lakástörvény alapján – ha jogszabály másként nem rendelkezik – az állam tulajdonában lévő helyiségre a bérlőt elővásárlási jog illeti meg (Lakástörvény 59. §). Ebből viszont nem következik általános elővásárlási jog magántulajdonú társasházi lakások szokásos adásvételeinél.
2.8. Tipikus hibák és félreértések
- „A közös képviselő megtilthatja a bérbeadást.”
Nem általában. A közös képviselő nem bérbeadó és nem tulajdonosi joggyakorló, de a társasházi szabályok megsértését jelezheti és a közösségi jogérvényesítést előkészítheti. - „A hátralékigazolás csak formalitás.”
Nem. Komoly felelősségi irat. - „Minden üzleti használat tilos.”
Nem automatikusan. A döntő az alapító okirat, az SZMSZ, a tényleges használat és az adott tevékenység jogi környezete. - „Az elővásárlási jog mindig jár valakinek a házban.”
Nem. Ezt mindig konkrét jogalapon kell vizsgálni. - „A bérlő dolga nem a társasház dolga.”
Ez sem igaz. A használó magatartása igenis érintheti a közösséget, a közös tulajdont és a házirendet.
2.9. Mikor kell ehhez a jogszabályhoz nyúlni?
Ezt a fejezetet akkor kell elővenni, ha a kérdés lényege az, hogy:
- bérbe adható-e vagy hogyan használható egy lakás vagy helyiség,
- a használat sérti-e a társasházi szabályokat,
- ki jogosult adatot kérni a használóról,
- tulajdonosváltáskor milyen iratot kell kérni vagy kiadni,
- közösköltség-igazolást kell készíteni,
- valaki tévesen hivatkozik elővásárlási jogra.
2.10. Kapcsolódó jogszabályok
- 1993. évi LXXVIII. törvény – Lakástörvény 1. § (1), (3), 2. § (5), 10. § (1), 17. § (1), 18. § (1)–(3), 36. § (1)–(2), 38. § (1), 59. §
- 2003. évi CXXXIII. törvény – Tht. 17. § (1)–(3), 18. § (1)–(3), 22. § (1)–(6), 46. § (1)–(2)
- 2013. évi V. törvény – Ptk. háttérszabályai
Figyelmeztetés
Tulajdonátruházás, vitatott hátralékigazolás, használat-megtiltási vita, vagy olyan helyzet esetén, amikor a társasházi szabály és a hatósági engedélyezés összeütközhet, itt már célszerű ügyvédet bevonni.
Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.