A történet szerint egy több lépcsőházból álló társasház egyik lépcsőháza hitelt vett fel. A ház a földhivatali nyilvántartás szerint egy társasház: egy helyrajzi számon szerepelnek, műszakilag sem igazán különülnek el. Ennek ellenére évtizedek óta lépcsőházanként külön társasházként működnek, és hallani sem akarnak semmiféle közösködésről a szomszéd lépcsőházakkal. Külön választanak közös képviselőt, külön gazdálkodnak és külön döntenek a felújításokról. Egy ilyen, csak az egyik lépcsőházat érintő felújításhoz történt a hitelfelvétel.
A hitelfelvétel nem biztos, hogy csak a szomszéd lépcsőház ügye. Ha a ház a valóságban jogilag egy társasház, akkor a közösséget terhelő kötelezettségekről főszabály szerint nem egyetlen lépcsőház, hanem a társasház közgyűlése dönt. A törvény szerint a közgyűlésen valamennyi tulajdonostárs részt vehet, a szavazati jog pedig tulajdoni hányad szerint illeti meg őket. (Nemzeti Jogszabálytár)
Elég, ha csak az egyik lépcsőház szavazta meg? Nem. A közösséget terhelő kötelezettség vállalása a közgyűlés kizárólagos hatásköre. A törvényben van lehetőség jogszerűen „lépcsőházanként” dönteni, ha az SZMSZ részközgyűlést enged, és vagy a szavazatokat össze kell számítani, vagy az adott épületrész elkülöníthető gazdálkodású, és az SZMSZ arra valóban önálló döntési jogkört ad. (Nemzeti Jogszabálytár).
Egy lépcsőház akkor szavazhat külön, ha az SZMSZ szerint az egy részközgyűlésként erre jogosult. Ha nincs olyan közösen, az összes lépcsőház tulajdonosai által elfogadott SZMSZ, amely a részközgyűlés hatáskörét és eljárását szabályozná, akkor a pusztán lépcsőházankénti szavazásnak nincs törvényi alapja. A Kúria hivatalos összefoglalója a BH 2015.191. eseti döntésre hivatkozva kimondja, hogy ha a közös képviselő olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet, és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nincs szerződéskötési akarat, ezért a szerződés nem jön létre. Ugyanez az összefoglaló azt is rögzíti, hogy a jogkör túllépését utólagos jóváhagyás orvosolhatja. Ha a jogszabály valamely ügylethez közgyűlési döntést kíván meg, akkor a harmadik személynek ezt vizsgálnia kell – tehát adott esetben a bank nem hivatkozhat arra, hogy nem tudta, hogy jogszerűtlen volt a társasházi döntés. Kölcsönfelvételnél és a közös tulajdon megterhelésénél tehát nem elég annyi, hogy valaki letesz az asztalra egy papírt: a közgyűlési döntés hiánya a szerződés létrejöttét is érintheti. (Kúria)
Ha a hitel érvényes, kinek kell helytállnia? A törvény nem egyetemleges, hanem sortartó felelősséget mond ki. Ha a kötelezettséget a társasház közössége érvényesen vállalta, akkor a Tht. alapján a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint – vagy az SZMSZ-ben meghatározott eltérő mérték szerint – felelnek, mégpedig egyszerű, vagyis sortartásos kezesség szabályai szerint. Ez azt jelenti, hogy a teher főszabály szerint nem csak azon a lépcsőházon marad, amelyik a hitelt „intézte”. (Nemzeti Jogszabálytár)
Mit tehet az a tulajdonos, aki szerint jogszerűtlen volt a döntés? A társasházi határozat bíróság előtt megtámadható, ha jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközik, illetve ha a kisebbség jogos érdekét lényegesen sérti. A keresetet a határozat meghozatalától számított 60 napon belül lehet megindítani; a per önmagában nem állítja meg a végrehajtást, de a bíróság azt indokolt esetben felfüggesztheti. (Nemzeti Jogszabálytár)
Figyelmeztetés: A honlapon közzétett tartalmak kizárólag általános tájékoztatási és ismeretterjesztő célt szolgálnak, nem minősülnek jogi tanácsadásnak, ügyvédi véleménynek vagy állásfoglalásnak. A bemutatott információk a közzétételkor ismert jogszabályi környezetre és elérhető jogértelmezésre épülnek, azonban a jogszabályok, a bírói gyakorlat és a hatósági jogalkalmazás időközben változhatnak. Törekszünk a pontos és időszerű tájékoztatásra, ugyanakkor nem vállalunk felelősséget azért, ha a jelen oldalon szereplő információk felhasználásából, – ideértve, de ezzel egyebeket nem kizárva – azok esetleges elavulásából, pontatlanságából, hiányosságából vagy az egyedi ügy körülményeitől eltérő általános jellegéből kifolyólag bárkinek kára vagy bármilyen hátránya származik. Konkrét ügyben ezért mindig érdemes a hatályos szabályokat külön is ellenőrizni, és szükség esetén jogi szakemberhez fordulni.
