A közgyűlésen elkövetett eljárási hiba a meghozott határozatok érvénytelenségét eredményezheti, de vizsgálni kell, hogy a szabálysértés lényeges volt-e, és kihatott-e a döntésre. A Tht. 42. § (1) bekezdése is ezen a logikán alapul, mert a határozat érvénytelensége perben kérhető, ha a határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközik, illetve a kisebbség jogos érdekét lényegesen sérti. (Nemzeti Jogszabálytár)
A Kúria szerint eljárási szabálysértés esetén van helye bírói mérlegelésnek. (Kúria) A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések a következők:
1. Nem a napirendben szereplő ügyben hoztak határozatot: Ez az egyik a leggyakoribb eljárási hiba, a Tht. ez kifejezetten nevesíti is: a 34. § (4) szerint a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
2. Meghatalmazási és határozatképességi hibák: Tipikus hiba a meghatalmazás hiánya vagy bizonytalansága, illetve az, ha a közgyűlés elején és az egyes szavazások előtt nem állapítják meg szabályszerűen a határozatképességet.
A Tht. 36. § (1)–(2) szerint a közgyűlés akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostárs jelen van, és ezt a megnyitáskor, valamint minden szavazás előtt meg kell állapítani. A jegyzőkönyvnek a 39. § alapján ezt tartalmaznia is kell. (Nemzeti Jogszabálytár)
A meghatalmazásnál a Tht. 33. § (3) annyit mond ki, hogy az általános képviselőt minden esetben meg kell hívni, az általános és eseti meghatalmazásra pedig a Ptk. szabályai irányadók. A Kúria fontos finomítása, hogy ha a jegyzőkönyv az adott szavazásnál pontosan rögzíti a mellette, ellene és tartózkodva szavazók tulajdoni hányadát, az a korábbi formai hiányt bizonyos esetekben orvosolhatja. (Kúria)
3. A döntéshez szükséges írásbeli tájékoztató hiánya: A Kúria szerint az írásbeli tájékoztató hiánya „adott körülmények között” érvénytelenséget okozhat. (Kúria) A Tht. 34. § (2) kimondja, hogy a meghívóhoz mellékelni kell a napirendi ponthoz tartozó írásos előterjesztéseket, különösen az éves költségvetésről és elszámolásról készült anyagokat. Sőt, egy speciális esetben a törvény kifejezetten automatikus érvénytelenséget mond ki: ha kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személy működik közre, az ő írásos tájékoztatását is csatolni kell, és ennek elmulasztása esetén az érintett napirendi pontban hozott határozat érvénytelen. Ez tehát olyan kivétel, ahol nincs szükség további bírói mérlegelésre a jogkövetkezmény kimondásához. (Nemzeti Jogszabálytár)
4. A meghívó kézbesítésének hiányosságai: Ez a másik a leggyakoribb hiba, de a Kúria hangsúlyozza, hogy a tulajdonostársnak jeleznie kell, ha nem a társasházi címére kéri a kézbesítést; ennek hiányában a postaládába helyezés vagy más helyben szokásos mód szabályszerű lehet. (Kúria)
A Tht. 33. § (1)–(3) szerint valamennyi tulajdonostársat írásban meg kell hívni, a meghívót főszabály szerint legalább nyolc nappal korábban meg kell küldeni, és az általános meghatalmazottat is meg kell hívni. A 2024-ben beiktatott 33/A. § már külön szabályozza az elektronikus kézbesítést is: e-mailben akkor minősül szabályszerűnek a meghívó, ha a törvényben meghatározott, igazolt e-mail-címek között küldik meg, és sikertelen kézbesítés esetén más módon is meg kell kísérelni a közlést. (Nemzeti Jogszabálytár)
5. A közgyűlés levezetése során elkövetett, a döntésre kiható súlyos eljárási hiba: Ide tartozhat minden olyan súlyos szabályszegés, amely a szavazás tisztaságát, a tulajdonostársak részvételét vagy a határozat kialakulását érdemben befolyásolja. Ugyanakkor a Kúria külön kiemeli, hogy a jegyzőkönyv elkészítési szabályainak megsértése önmagában nem teszi érvénytelenné a határozatot; ilyenkor inkább az történik, hogy a jegyzőkönyv elveszítheti bizonyító erejét. Ezt Tht. 39. §-a mellett is így kell érteni: a jegyzőkönyv kötelező tartalmi elemei törvényben rögzítettek, de a puszta jegyzőkönyvi hiba még nem azonos a határozat automatikus érvénytelenségével. Ehhez rendszerint azt is vizsgálni kell, hogy a hiba a határozathozatal kimenetelére kihatott-e. (Nemzeti Jogszabálytár)
6. Az elszámolás hibái és hiányosságai: A Kúria szerint az elszámolást elfogadó határozatnál tartalmi és alaki hibák egyaránt okozhatnak érvénytelenséget. A Kúria két fontos példát is ad: nagyobb eltérés esetén a terv- és tényszámok táblázata mellé szöveges magyarázat kell, továbbá önmagában a Tht. 48. § (1) f) pontjában szereplő „bontás” elmaradása még nem feltétlenül teszi érvénytelenné a határozatot, de az már igen, ha az elszámolásból kimaradnak a fennálló, esedékes, de még nem teljesített követelések részletei. (Kúria) A Tht. 47–48. § ma is részletesen meghatározza, mit kell tartalmaznia a költségvetési javaslatnak és az éves elszámolásnak, ezért az ezekből hiányzó lényeges tartalmi elemek erős érvénytelenségi kockázatot jelentenek. (Nemzeti Jogszabálytár)
Van-e helye mérlegelésnek? Igen, főszabály szerint van. A bíró a bizonyítékok szabad mérlegelése alapján dönti el például, hogy egy irat meghatalmazásnak minősül-e, vagy a jegyzőkönyv hitelesítése szabályszerű volt-e.
Az eljárási hibák többsége nem automatikus semmisségi ok, hanem esetről esetre vizsgálandó, de vannak kivételek, amikor maga a törvény mondja ki az érvénytelenséget, például a kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személy írásos tájékoztatásának elmulasztásánál.
